Договор купли продажи пая в жск
Договор купли продажи пая в жск между физическими лицами
Покупка новостройки в ЖСК: договор уступки пая, выплаты и членство
» » » Когда люди объединяются, чтобы самостоятельно построить небольшой многоквартирный дом, создаётся ЖСК. У каждого участника есть свой пай. А паевые взносы складываются в общий фонд.
Пай несложно продать: нужно заключить договор цессии или уступки. Это разные названия одного соглашения.
Если вы покупаете пай в ЖК, мы расскажем, какие пункты нужно включить в договор. Общее правило: «все, что не запрещено, то – разрешено».
Согласно кодексу, ЖСК – это некоммерческая организация, она создается для целей, не связанных с извлечением прибыли.
Договор купли-продажи пая
Тематика документа: Файл текстовой версии: 4,9 кб Сохранить документ: ДОГОВОР купли-продажи имущественного пая г. ______________ «___»_________ ___ г.
______________________________________________________, с одной стороны (Ф.И.О., паспортные данные) (вариант: _________, в лице __________, действующий на основании _______), (наименование юридического лица) именуемый в дальнейшем Продавец, и ________________________________________ (Ф.И.О., паспортные данные) (вариант: _________, в лице __________, действующий на основании _______), (наименование юридического лица) с другой стороны, именуемый в дальнейшем Покупатель, совместно именуемые в дальнейшем «стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: 1. Продавец обязуется передать имущественный пай ______________________ (указать форму и название кооператива) (далее — имущественный пай) в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять имущественный пай и уплатить за него определенную настоящим договором цену.
Переуступка пая в ЖСК: возможно ли?
Покупка пая у члена жилищно-строительного кооператива по договору цессии – процедура, с одной стороны, технически несложная, а с другой – рискованная и дорогостоящая.
Особенно если сравнивать ее с переуступкой прав по договору долевого участия. Приобретение квартиры в новостройке путем переуступки права требования жилья (цессии) – уже давно не экзотика первичного рынка, а, напротив, дело довольно распространенное. Правда, большинство подобных сделок касаются объектов, которые реализуются застройщиками по договорам долевого участия (ДДУ).
Просто и понятно С переуступкой ДДУ действительно все обстоит довольно просто.
Покупатель и продавец находят друг друга, заключают договор цессии и регистрируют его в управлении Росреестра.
Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?
Это быстро и бесплатно! Договор ЖСК — что это такое?
ЖСК – кооператив, созданный для строительства многоквартирных домов, управления строительными компаниями, или застройщиками.
ЖСК в свою очередь гарантирует предоставление жилых помещений после сдачи новостройки в эксплуатацию, поскольку кооператив при завершении строительства приобретает статус жилищного и может распоряжаться домом по своему усмотрению.
Переуступка пая в ЖСК
» » » В этой статье мы обсудим уступку пая.
Наиболее распространены: жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив, жилищно-накопительный кооператив. Но у нас, в основном, если что-то, собственно говоря, проявляется в плане привлечения денег потенциальных покупателей недвижимости, то это в основном жилищно-строительные кооперативы.
На определенных условиях, они собирают деньги с граждан, те вступают в члены жилищно-строительного
Оформление договора купли-продажи паев
Пай — это один из видов права доли на земельный участок, который находится в коллективном владении. Еще в 90-х годах государство выдало собственность сельскохозяйственным работникам и теперь, долю можно приобрести значительно дешевле настоящей рыночной стоимости земли.
О том как правильно оформить договор купли — продажи паев, рассмотрим далее. Существует определенная категория недвижимого имущества, купля — продажа которого регулируется законодательством РФ, непосредственно к чему относятся паи сельскохозяйственного назначения.
В результате произведенных преобразований в сфере колхоза и сельского хозяйства с 1990 по 1998 года, государство выделило долю в собственности земельных наделов более 11 миллионам работников.
Таким образом, правительство побудило граждан создавать собственный аграрный бизнес, а также объединяться в организации.
Паи играют огромную роль в развитии внешней и
Договор отчуждения пая в кооперативе
Право члена кооператива на передачу другим лицам своего пая или его части может быть связано с приемом в кооператив новых членов, на которых должна возлагаться общая обязанность по личному трудовому участию в делах кооператива. Поэтому возможно ограничение круга лиц, которым можно передать пай.
Разумеется, член кооператива вправе передать свой пай или его часть другому члену кооператива.
При передаче пая полностью членство в кооперативе прекращается, однако никаких расчетов у кооператива с бывшим членом не возникает.
В данном случае не возникает также никаких преимущественных прав на приобретение этого пая.
Законом или уставом кооператива может быть установлен запрет отчуждения пая посторонним лицам. По смыслу закона члены производственного кооператива имеют право на участие в управлении его делами (причем одинаковое с любым другим участником из-за наличия у каждого из них только одного голоса)
Законная форма обмана. Покупка квартиры через ЖСК разрешена, но рискованна
Жилищно-строительные кооперативы имеют за своими плечами долгую историю.
Они решали квартирный вопрос ещё в советское время и продолжают делать это и сейчас в соответствии с законом. Однако такое приобретение квартиры — более рискованное мероприятие, чем заключение договора долевого строительства.
Прежде всего надо знать, что привлечение денежных средств на строительство дома через организацию ЖСК законно.
Такой способ предусмотрен V разделом Жилищного кодекса РФ и 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»
При этом законными являются ЖСК, соответствующие определённым критериям. Рената Беляева, начальник юридического департамента семейства компаний KASKAD Family, обращает внимание, что закон требует от ЖСК соответствия двум условиям.
Первое — это добровольное объединение граждан должно обладать статусом застройщика, то есть иметь соответствующее разрешение на строительство.
Если квартира приобретена в кооперативе
– продолжение: В документе-основании, который нам предъявил Продавец, мы можем увидеть, что права на свою квартиру он получил от какого-либо некоммерческого партнерства – кооператива.
Наиболее распространенные «кооперативные схемы» приобретения квартир – это и . Подробнее о том, что это за схемы, рассказано в Глоссарии по ссылкам.
Нам, как Покупателю, нужно понимать, что основанием получения квартиры в собственность Продавца в этом случае служит Справка о выплате пая.
Именно после полной выплаты пая, пайщик становится владельцем квартиры.
И именно эта справка являлась основанием для регистрации в Росреестре его права собственности – то есть правоустанавливающим документом на квартиру. Соответственно, в , в строке «Документы-основания» (или в аналогичной строке ), в случае с кооперативной квартирой мы должны видеть фразу – «Справка о выплаченном пае».
Советы нотариуса: переуступка пая в ЖСК
Сегодня большинство квартир на первичном рынке Петербурга продаются по договору долевого участия (ДДУ), но, по оценкам аналитиков, порядка 10% квартир реализуется по схеме жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Сегодняшний выпуск посвящен переуступке пая, в том числе в жилищно-строительном кооперативе.
Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! В этом выпуске передачи «Советы нотариуса» мы обсудим уступку пая. Здравствуйте, Алексей Викторович! Скажите, пожалуйста, что такое жилищный кооператив?
Алексей Комаров: Жилищный кооператив – это организация, которая создана с целью того, чтобы под руководством этой организации смогли построить какой-то жилой дом и впоследствии передать квартиры в этом жилом доме тем, кто является членами этого жилищного кооператива, в собственность. Это некая форма участия в стройке, альтернативная договору участия в долевом строительстве.
В.: Какие виды кооперативов бывают?
А.К.: Распространены жилищный кооператив, жилищно-накопительный и жилищно-строительный кооперативы. Если у нас что-то и проявляется в плане привлечения денег от потенциальных покупателей недвижимости, то это в основном жилищно-строительные кооперативы. Потенциальные покупатели вступают в его члены, выплачивают вступительный взнос, текущие платежи, впоследствии по окончании строительства объекта и выплаты полностью пая они приобретают в собственность объект недвижимости – квартиру, которую они изначально и намеревались приобрести, вступая в эту организацию. Схема приблизительно такая.
В.: Все часто упоминают слово «пай», какое определение можно дать этому понятию?
А.К.: А никто не знает, что это. Некий пай, некая субстанция. К каким правам этот пай относить с юридической точки зрения тоже не ясно ни в теории, ни в практике. Кто в лес, кто по дрова с этими паями. Кто-то заключает сделки купли-продажи пая, судебная практика говорит о том, что пай нужно уступать. Там ничего непонятно толком, как вообще это всё регулируется. Теоретики рассуждают следующим образом. Кооператив — это организация, не связанная с ведением коммерческой деятельности. Прежде всего, его текущая деятельность направлена на удовлетворение интересов пайщиков. У лица, вступившего в кооператив, цели должны быть исключительно утилитарными, потребительскими, всё, что я делаю посредством вступления в эту организацию связано с отсутствием намерения получать прибыль, коммерческую выгоду. Условно говоря, я хочу купить квартиру, я вступил в члены, плачу текущие взносы, и больше меня, в принципе, как закон считает, ничего не должно интересовать. Уступка меня не должна интересовать, поскольку здесь есть коммерческая составляющая, связанная с перепродажей и т.д. Вступил в кооператив, выплатил пай и живи спокойно — смысл закона был такой. Конечно, он безумно дикий, на мой взгляд. Конечно, нужно учитывать ситуацию, что я вступил в кооператив, а впоследствии по каким-то причинам пай не могу оплачивать, финансовая составляющая моей жизни поменялась, и хочу этот пай передать. С точки зрения закона, видимо, я должен быть исключен из членов кооператива, и мне должны вернуть деньги, которые я внес на оплату какого-то конкретного объекта недвижимости, видимо, тоже, если у кооператива будут деньги, чтобы мне их вернуть. Если нет, то кооператив как-то, исходя из общих принципов гражданского права, должен со мной рассчитаться. Не могу ответить вопрос на этот конкретно, ничего непонятно.
В.: Каким образом происходит уступка пая в жилищно-строительном кооперативе, например?
А.К.: Главным документом в ЖСК является устав. В уставе должно быть указано, какие взаимоотношения должны быть между пайщиками, которые в кооперативе числятся. Императивное требование законно заключается в следующем. Чтобы быть принятыми в члены жилищно-строительного кооператива, необходимо одобрение конференции общего собрания участников членов ЖСК. Иными словами, если я являюсь участником кооператива и решил вам уступить свою долю, свой пай в этом кооперативе, мы с вами какую-то гражданско-правовую сделку заключили, связанную с уступкой такого пая, потом пришли в этот кооператив, а там говорят, что не могут принять вас в члены. У них уже в связи выходом продавца из членов, т.е. меня, кто-то другой, кто уже является членом, решил приобрести эту квартиру. Здесь может быть огромное количество разных нюансов, связанных с этими уступками. В итого можно заплатить деньги за пай и не быть включенным в члены кооператива, судиться с ними потом, судиться с тем, у кого купили пай. Очень мутная история, на мой взгляд.
В.: Скажите, каким образом и где происходит сама эта уступка пая. Я, например, захотела продать пай, нашла покупателя, куда мы с ним должны пойти: к вам как к нотариусу или просто юриста должны позвать, либо к застройщику?
А.К.: Ко мне вообще лучше с паем не ходить, потому что я пай очень не люблю, если так говорить фигурально. Хотя, конечно, с точки зрения совершения сделки, я не могу вам отказать в совершении нотариального действия. Если вы придете и скажете, что хотите заключить сделку по уступке пая, я вам как обычную гражданско-правовую сделку такую сделку должен заверить. Поэтому можете либо в простой письменной форме сделку заключить, либо, хотя требования к нотариальной форме не предусмотрено, обратиться к нотариусу и попросить удостоверить такой договор. Что там будет: договор купли-продажи пая или договору уступки, — надо на месте разбираться. Практика говорит о том, что если вы хотите пай уступить, необходимо получить предварительное согласие правления или конференции ЖСК об уступке такого пая и включении нового пайщика в состав членов. Хотя бы такое одобрение организации позволит вам минимизировать отказ во вступлении, а в случае не включения потребовать возмещения убытков. Пока судебной практики, чтобы ЖСК давал предварительное согласие, а потом отказался, я не видел.
В.: Часто упоминают термины «уступка пая», «договор купли-продажи пая». Есть ли какая-то разница между этими двумя видами договоров?
А.К.: С моей точки зрения это синонимы, никакой разницы нет. В сущности пая как некой юридической категории точку поставить не возможно. По аналогии ранее были колебания с сущностью купли-продажи долей в ООО и в принципе в хозяйственных обществах. Что это всё-таки — уступка доли или купля-продажа? А что такое доля? Это имущественные отношения или обязательственные? Если имущественные – то тогда лучше купля-продажа, если обязательственные – то уступка. В итоге практика склонилась к купле-продаже долей как некой субстанции, набору имущественных и вещно-правовых обязательств внутри ООО. В нашем случае тоже непонятно, наверное, уступку лучше делать, раз судебная практика квалифицирует отчуждение пая как уступку.
В.: А цедент по такому договору уступки будет платить налоги?
А.К.: С точки зрения налогообложения, насколько я знаю, там какие-либо вычеты не применимы, ни 1 млн. рублей, ни 250 тысяч.
В.: Если я купила этот пай по договору паенакопления за 2 млн и продаю за 2 млн, я могу вычесть из 2 миллионов 2 миллиона и получить нулевую налогооблагаемую базу?
А.К.: Применительно к уступке пая вообще ничего не применяется. В вашем случае с точки зрения существующей налоговой практики вы будете оплачивать подоходный налог с 2 млн. руб. 13%.
Если квартира приобретена в кооперативе
Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:
В документе-основании, который нам предъявил Продавец, мы можем увидеть, что права на свою квартиру он получил от какого-либо некоммерческого партнерства – кооператива.
Наиболее распространенные «кооперативные схемы» приобретения квартир – это Откроется в новой вкладке.»>Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и Откроется в новой вкладке.»>Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Подробнее о том, что это за схемы, рассказано в Глоссарии по ссылкам.
Нам, как Покупателю, нужно понимать, что основанием получения квартиры в собственность Продавца в этом случае служит Справка о выплате пая. Именно после полной выплаты пая, пайщик становится владельцем квартиры. И именно эта справка являлась основанием для регистрации в Росреестре его права собственности – то есть правоустанавливающим документом на квартиру.
Соответственно, в Откроется в новой вкладке.»>Титуле, в строке «Документы-основания» (или в аналогичной строке Откроется в новой вкладке.»>Выписки из ЕГРН), в случае с кооперативной квартирой мы должны видеть фразу – «Справка о выплаченном пае».
Это справедливо как для ЖСК, так и для ЖНК.
И в том, и в другом случае все права на квартиру до полной выплаты пая пайщиком, имел сам кооператив. Только в случае ЖСК – кооператив сам строил дом (выступая генеральным инвестором), а в случае ЖНК – кооператив являлся покупателем квартиры на открытом рынке (как первичном, так и вторичном), которую затем передал своему пайщику, после всех необходимых выплат с его стороны.
Передача квартиры от кооператива пайщику происходит по решению правления кооператива, на основании:
- Договора паенакопления, заключенного с кооперативом,
- Справки о выплаченном пае, подписанной председателем, и
- Акта приема-передачи квартиры.
После чего пайщик становится фактическим собственником квартиры (даже без регистрации своего права). Но чтобы распоряжаться своей квартирой, ему надо зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.
Зарегистрированное право собственности Продавца мы проверяем самостоятельно по Выписке из ЕГРН (заказать ее можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ). Основной правоустанавливающий документ – Справка о выплаченном пае – должна быть у Продавца на руках. А договор паенакопления и передаточный акт, хоть и не являются обязательными в данном случае, но желательно увидеть и их тоже, чтобы развеять остатки наших сомнений.
Справка о выплаченном пае не имеет единой установленной законом формы. Поэтому при проверке для нас важна будет не столько ее форма, сколько состав (содержание). В ней обязательно должна быть следующая информация:
- ФИО и паспортные данные пайщика (нашего Продавца);
- Адрес кооперативной квартиры;
- Сумма и график платежей за квартиру;
- Фраза «пай выплачен полностью» или аналогичная ей по значению;
- Подпись председателя правления кооператива и печать организации.
Что еще нам нужно проверить при покупке кооперативной квартиры?
Есть еще одна особенность покупки кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК). Это касается пайщиков-супругов, и права Откроется в новой вкладке.»>общей совместной собственности супругов на совместно нажитое имущество (см. о нем подробнее – по ссылке в Глоссарии).
Дело в том, что момент возникновения собственности на кооперативную квартиру – это момент полной выплаты пая, а вовсе не регистрация собственности в Росреестре. Регистрация в данном случае всего лишь удостоверяет ранее возникшее право. Поэтому, если супруги, например, вместе выплачивали пай, а потом развелись еще до оформления права собственности, то квартира будет принадлежать им обоим, даже если собственность зарегистрирована только на одного.
Наша задача в этом случае – не только убедиться в полной выплате пая и зарегистрированном праве собственности, но и выяснить семейный статус Продавца в период выплаты пая. Если супруг/супруга Продавца принимала участие в выплате пая (даже частично), то от нее потребуется отдельное нотариально заверенное Откроется в новой вкладке.»>согласие супруга на продажу квартиры.
Для полной уверенности, имея на руках Титул или Откроется в новой вкладке.»>Выписку из ЕГРН и документ-основание (точнее – его копию, которую нам оставил Продавец), мы можем обратиться за Откроется в новой вкладке.»>дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.
Хотя практика показывает, что если мы читаем документ-основание, и видим, что наш Продавец получил права на квартиру от кооператива (любого), то серьезных опасений это не вызывает. Тому есть несколько причин.
Во-первых, оформлением прав в любом кооперативе, как правило, занимаются штатные юристы, а значит вероятность ошибок, недосмотров и явных нарушений закона заметно снижается (по сравнению со сделками между физлицами на «вторичке»).
Во-вторых, современные ЖСК – это, обычно, аффилированные с Откроется в новой вкладке.»>Девелопером структуры. И если наш Продавец получил право собственности на квартиру от ЖСК (читай – от Девелопера), то вероятность, что Девелопер будет оспаривать сделку, и требовать эту квартиру назад, близка к нулю.
В-третьих, в случае с ЖНК – сама схема покупки кооперативом квартиры на рынке, и последующей передачи права собственности на нее нашему Продавцу такова, что весь этот процесс занимает от 2-3 лет и более. Т.е. здесь исчерпывается Откроется в новой вкладке.»>срок исковой давности на возможные судебные иски, от прежних собственников квартиры, которые могли бы оспорить свою сделку с кооперативом.
Таким образом, если мы видим из документов, что наш Продавец – бывший пайщик кооператива (какого именно нам подскажет юрист), то можно считать, что это низкорисковый вариант для нашей сделки, и такая история квартиры нас вполне устраивает.
Есть, правда, и ложка дегтя в случае покупки кооперативной квартиры. Если пайщик кооператива (наш Продавец) использовал для оплаты паевых взносов средства материнского капитала, то после получения квартиры в собственность, он обязан был включить в число собственников всех своих детей. Если он этого не сделал, то все последующие сделки с этой квартирой могут Откроется в новой вкладке.»>признать недействительными по причине нарушения закона о маткапитале и нарушения прав несовершеннолетних.
Кстати, с 1 июля 2022 года Застройщикам запрещено привлекать средства граждан на строительство многоквартирных домов через создание ЖСК и ЖНК (подробнее об этом – см. в Глоссарии по ссылкам про ЖСК и ЖНК в начале этой заметки).
И еще Покупателю не стоит забывать, что кроме права собственности на квартиру, есть еще и Откроется в новой вкладке.»>право пользования (что с этим делать — рассказано на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).
На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.
