Обман и мошенничество на рынке новостроек

Новый вид мошенничества на рынке недвижимости

Всем уже давно известно, что с июля этого года правила игры на строительном рынке больше никогда не будут прежними. Недавно внесенные изменения о том, что абсолютно все проекты будут переведены на систему эскроу и цены взлетят вверх добавляет масла в огонь и вызывает еще больше вопросов: когда брать, где, на какую сумму рассчитывать и так до бесконечности…

Именно из-за этой неопределенности и всеобщей «паники» создается благоприятная атмосфера для работы аферистов, предлагающих уж больно выгодные условия для покупки жилья. В последнее время появилось сразу несколько новостей об обманутых пайщиках, сотрудничающих с недобросовестными жилищными кооперативами.

Например, в конце 2022 года в Санкт-Петербурге председателя нескольких ЖСК приговорили к 8,5 годам колонии за хищение 30 млн. руб., которые люди внесли в качестве паевых взносов. А в Омске заведено уголовное дело против двух глав ЖСК, обманувших 400 пайщиков и укравших 700 млн. руб. В погоне за выгодой, на фоне непременного удорожания жилья и растущих ипотечных ставок, все большее количество людей ищут альтернативные методы покупки недвижимости, и нередко остаются без денег и надежды.

Самая распространенная схема

Деятельность любого недобросовестного ЖСК напоминает классическую финансовую пирамиду – удовлетворяются жилищные потребности одних пайщиков за средства новоприбывших членов «команды». Чем же они заманивают к себе людей?

Принцип получения квартиры посредством ЖСК выглядит действительно очень выгодным: на кооперативные деньги покупается недвижимость каждому пайщику посредством очередности. Это своего рода сообщество, которое исключает каких-либо посредников и кредитные организации, в которых, как известно, ипотеку тоже может получить далеко не каждый. Все, что нужно ЖСК – ваше желание встать в его ряды и внести какую-то фиксированную сумму в общий котел. Рассмотрим эту процедуру более подробно на примере жилищного кооператива, действующего на территории всей страны.

Зайдя на официальный сайт вас попросят зарегистрироваться и присвоят личный счет, по которому вы будете оплачивать членские взносы. Юридические документы открываются только в личном кабинете после заполнения всех необходимых полей. Примечательно то, что, заполняя форму, вас сразу же предупреждают о том, что будущая недвижимость должна стоить не менее 5 млн. руб. Следующий шаг – оплата взноса за вступление в ЖСК, суммой 2 тыс. евро + 2% от курса ЦБ и занимание очереди за предыдущими пайщиками, которые также внесли свои деньги.

Когда доходит ваша очередь либо вы, либо сотрудники компании ищете жилье, удовлетворяющее вашим потребностям, ориентируясь на сумму, которую вы указали в анкете. Все это время с момента вступления в кооператив и ожидания своего часа, вы обязаны платить паевые взносы (10 тыс. руб.) и членские взносы (2 тыс. руб.) ежемесячно. Теперь представим, что вы или вам подобрали квартиру – что дальше?

А дальше вы должны заплатить минимум 35% от ее стоимости, остальное вносится на средства кооператива. При этом, вам дают рассрочку на 10 лет для погашения недостающей ранее суммы под 2%, а если вы заплатили половину стоимости, то беспроцентную.

Как мы выяснили у сотрудника жилищной кооперации, с ними нельзя купить строящее жилье у застройщика – только готовое, либо «вторичка». И, действительно, как нам пояснили в пресс-службе компании «Метриум», «на первичном рынке жилья мошенникам не развернуться, это просто невозможно».

Самый занимательный факт состоит в том, что даже если вы заплатили деньги и вам купили жилье, то в личную собственность оно перейдет только после погашения рассрочки. Все это время недвижимость будет официально принадлежать кооперативу. Это не может не настораживать, поскольку за 10 лет с компанией может случиться, что угодно, а вам потом придется бегать по судам и доказывать свою правоту. Более того, после приобретения жилья с вами заключат договор найма, и вы будете оплачивать квартиру в качестве арендатора.

Интересный факт! На сайте организации утверждается, что от срока вступления в кооператив до момента получения ключей от квартиры проходит от 5 месяцев до 1 года. Однако по многочисленным негативным отзывам на форумах оказывается, что все не так уж и просто. Были люди, которые очень долгое время ждали своей очереди и даже платили по 130 тысяч за то, чтобы выкупить место, находящееся поближе к решению жилищного вопроса, но даже это не помогало им ускорить процесс. Даже если вы и получите обещанную квартиру, от ежемесячных взносов вас не освобождают.

Кроме того, кооператив обладает всеми признаками сетевого маркетинга. На сайте пишется, что для того, чтобы приблизить свой статус внеочередности по приобретению жилья, вы должны постоянно привлекать в компанию новых клиентов. Судя по все тем же отзывам на просторах интернет сети выясняется, что, скорее всего, именно такие пайщики и получают свои квартиры, в отличие от тех, кто исправно платит ежемесячные взносы и просто ждет своей очереди. Кстати, при расторжении договора, вступительные 2 тысячи евро и членские взносы вам никто не вернет.

Как уже можно догадаться, самый главный риск состоит в том, что рано или поздно количество новоприбывших пайщиков либо сильно сократится, либо прекратится совсем, и если вы оказались в конце очереди, то на покупку вашей квартиры деньги уже никто не принесет. И вообще, получается, что, ежемесячно внося по 12 тыс. в месяц, помимо единоразового счета в 2 тыс. евро вы только «кормите» кооператив, не получая ничего взамен.

Интересный факт! На сайте компании прикреплен файл о том, что кооператив зарегистрирован в Торгово-промышленной палате России, но зайдя на официальный сайт и введя номер сертификата, мы обнаружили, что он не числится в их базе.

Юристы предупреждают о том, что устав организации, который предусматривает постоянное наращивание количества пайщиков, имеет все признаки именно финансовой пирамиды и лучше держаться от подобных компаний как можно дальше. Более того, можно столкнуться с реальной проблемой, когда владелец, а именно жилищный кооператив, может выселить пайщика, продав или сдав в аренду купленную недвижимость. А в случае банкротства, жилплощадью пайщик не владеет, денег вложено очень много и возвратить их от переставшей существовать организации проблематично.

Даже если вы не стали связываться с подобными схемами покупки жилья, и решили действовать традиционно – самостоятельно приобрести квартиру в новостройке, вам все равно понадобятся советы как не «попасть впросак», сделать все с умом и спать спокойно.

Как уберечь себя и свои деньги, покупая квартиру в новостройке?

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова напоминает, что новые правила продажи квартир по эскроу-счетам коснутся лишь сегмента первичной недвижимости. Правила вступят в силу уже 1 июля этого года. Пока же, как было и ранее, и как будет на время переходного периода правило одно: приобретать квартиры или напрямую у застройщика, или у официальных агентов по продажам, и только с помощью заключения ДДУ. При этом стоит понимать, что есть застройщики, которые не имеют собственного отдела продаж – в этом случае продажи квартир ведутся лишь уполномоченными агентствами. Есть и примеры, когда квартиры реализует как отдел продаж застройщика, так и агентство.

Помимо этого, перед покупкой стоит изучить официальный сайт девелоперской компании, официальный сайт самого проекта, все документы к моменту старта продаж должны уже присутствовать на рекламируемых сайтах. Это, как минимум, проектная декларация, разрешение на строительство, ЗОС (заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ), документы на земельный участок (подтверждение права собственности или аренды).

Если продажи ведет агентство недвижимости, у него должен быть заключен с застройщиком соответствующий агентский договор на реализацию квартир в конкретном жилом комплексе.

«Заключайте договоры только в официальном офисе продаж, указанном на сайте проекта: обычно, все брокеры и сотрудники отдела продаж застройщика находятся в едином офисе продаж рядом со строящимся ЖК. Агентства также могут работать и в собственных центральных офисах. Сайты агентств содержат информацию о всех реализуемых объектах от застройщиков – если агентство уходит с проекта,

В любом случае, 214-ФЗ сегодня предполагает оплату стоимости квартиры в новостройке только после государственной регистрации ДДУ в Росреестре.

Если и эти меры предосторожности не внушают потенциальному покупателю квартиры в строящемся доме доверия – стоит выбрать квартиру в уже сданной новостройке. Такие объекты имеют серьезное преимущество перед любой вторичкой: их юридическая чистота гарантирована, не может возникнуть никаких неучтенных наследников или других претендентов на это имущество; в момент подписания ДКП (договора купли-продажи) в офисе застройщика покупатель сразу получает ключи и может заселяться или начинать ремонт» — резюмирует эксперт Ирина Доброхотова.

Обман и мошенничество на рынке новостроек

Сфера недвижимости всегда привлекала мошенников и недобросовестных лиц, которые ранее ограничивались аферами только на вторичном рынке, сегодня же они расширили свои преступные действия и на первичный сегмент. Поэтому сегодня осуществлять непроверенные и неопосредованные сделки с куплей/продажей жилья в новостройках достаточно опасно, т.к. иногда в роли мошенников выступают сами застройщики. Рассмотрим наиболее частые варианты афер в сфере долевого строительства.

Схема первая

Довольно часто компании, которые занимаются возведением нового жилья, предлагают покупателям заключение предварительного договора купли/продажи. Для осведомленных, нормы российского законодательства не предполагают оплаты предварительных взносов по договорам такого типа, поэтому застройщики предлагают дольщикам подписание допсоглашения, на покупку векселя, на сумму номинальной стоимости жилья. В итоге такой сделки покупатель не приобретает права собственности на квартиру в новом жилом доме, т.к., согласно действующего законодательства, чтобы получить такое право, следует заключать исключительно договор долевого участия. Только такое соглашение даст покупателю право требовать у застройщика юридические документы на жилплощадь уже после сдачи объекта в эксплуатацию. Если же получить заветные квадратные метры в собственность законно не удается, пайщик имеет полное право на требование компенсации за невыполнение застройщиком всех взятых на себя обязательств. А вот при заключении договора купли/продажи векселя, сделать что-либо, чтобы получить обратно свои деньги или квартиру, не удастся даже при обращении потерпевшего в суд.

Схема вторая

Также довольно успешно используется для обмана несведущих покупателей. Довольно часто случаются ситуации, когда компания-застройщик, продавая квартиры от себя, покупателей отправляет заключать договор с совершенно иной организацией. Мотивируя это тем, что эта самая компания входит в группу организаций целого холдинга, который представляет сам застройщик. Только после подписания всего пакета документов и получения от соискателей денег компания, с которой было данное соглашение, просто исчезает. В результате жертва махинации остается без средств и без права собственности на объект покупки, т.к. непосредственно строительная компания с ним никаких соглашений не заключала напрямую, а доказать существование и законность договора с подставной компанией уже не представляется возможным.

Схема третья

Нередко в мошеннических схемах принимают участие и жилищно-строительные кооперативы или ЖСК, посредством которых и осуществляется продажа жилья. В этой схеме основной подвох лежит в том, что даже дольщики, ставшие членами такого ЖСК, на протяжении всего срока строительства будут постоянно оплачивать дополнительные расходы, возникающие у данного кооператива. Если сказать проще, то стоимость предоплаченного жилья будет ежегодно расти, а держать под контролем этот процесс не будет практической возможности. Результатом такой сделки может стать непомерно высокая стоимость жилого объекта.

Схема четвертая

Суть этой схемы заключается в подписании застройщиком соглашения о реализации жилых объектов с риэлтерскими компаниями. Эти компании в ходе своей деятельности перепродают квартиры третьим лицам. При этом застройщик также реализует свои квартиры. Итогом такой совместной деятельности становится получение средств от двух покупателей, оплативших одно и то же жилье. Выясняется это уже после сдачи дома в эксплуатацию. Компания-застройщик в такой ситуации своей вины практически никогда не признает, а перекладывает ее на агентство-посредника, то же, в свою очередь, отказывается от ответственности, ссылаясь на застройщика. А пострадавшей от недобросовестности компаний стороной, остаются покупатели, вложившие свои средства, вернуть которые чаще всего не удается.

Схема пятая

Встречается не менее часто, чем предыдущие. Строительная компания предлагает дольщикам дополнительные услуги при заключении договора на покупку жилья. В перечень таких услуг входит сопровождение сделки в части оформления права на собственность, в части страхования рисков и т.д. В преобладающем большинстве случаев застройщики просто снимают с покупателей крупные суммы за свои услуги, причем иногда стоимость дополнительного пакета услуг доходит до 60% от общей стоимости покупаемого жилья. Но и даже такая дороговизна не последнее, что может произойти, ведь довольно часто еще и документация оформляется некорректно, что лишает покупателя законного права на собственность. Исправлять ошибки в документах придется долго и кропотливо, ведь надо будет пройти все инстанции и госорганы. Иногда на руках покупателей оказываются полностью поддельные документы, которые даже заменить или оспорить невозможно. В итоге такой деятельности недобросовестных компаний соискатель теряет и само жилье, и средства в него вложенные.

Схема шестая

Встречается и другой вариант обмана желающих сэкономить на приобретении собственного жилья. Важно, чтобы в момент подписания договора долевого участия с компанией-застройщиком у нее на руках была вся проектная и разрешительная документация. Часто случается, что такие компании предоставляют клиентам лишь наработки, которые еще не утверждены различными инстанциями. В черновом варианте отражены только предварительные расчеты, а это означает, что определить точно общую площадь приобретаемого объекта по таким документам нельзя. Тем более что в черновой вариант проекта закладываются большие площади квартир, чем в итоге получаются. Поэтому выходит, что договор купли/продажи подписывается на одну квадратуру, а на практике получает меньшую. Впоследствии доказать, что в предварительном варианте проекта была заложена иная площадь жилья, невозможно, ведь к этому моменту у застройщика на руках уже имеется утвержденная и подписанная документация, где указаны совсем другие цифры.

Схема седьмая

Не менее часто недобросовестные застройщики затягивают срок сдачи объекта. Такая ситуация возможна в том случае, если в договоре долевого участия не был указан точный срок окончания строительства, а устанавливаются лишь примерный период. Поэтому когда объект не сдается в указанный период, компания-застройщик апеллирует тем, что в документах была указана примерная дата. Результатом такой деятельности становится объект недвижимости, который непригоден для жилья, а сроки окончания строительства устанавливает уже сам застройщик, дольщики по закону ускорить этот процесс или получить компенсацию уже не смогут. Обычно сроки затягиваются на достаточно длительное время, может даже на несколько лет. Гарантировать, что покупатель рано или поздно сможет вселиться в купленную по такому договору квартиру, не сможет никто. Дата сдачи в эксплуатацию объекта может откладываться до бесконечности, что делает перспективу счастливого обретения собственного жилья достаточно туманной.

Схема восьмая

Встречаются на рынке и такие застройщики, которые торгуют жилыми и нежилыми объектами, на которые не имеют законного права. При подписании соглашения на ведение строительства с местными госорганами подрядчик берет на себя обязательства передать им часть готовых площадей. Но ввиду дефицита активов на ведение строительства застройщики начинают продавать эти же площади желающим. Что в итоге приводит к тому, что люди приобретают недвижимость, принадлежащую местной администрации. Законного права на подобные жилые и нежилые объекты у покупателя не возникает, и человек остается и без недвижимости, и без денег. Попытки вернуть вложенные средства через суд, как правило, не приводят к успеху.

Как становится понятно, схем обмана покупателей недвижимости достаточно много. И это служит поводом внимательно относиться к подписанию всех документов, тщательно проверять все пункты договора, подробно изучать проектную документацию. При появлении хоть доли сомнения в их законности и подлинности, а также достоверности, приведенных в них данных, стоит воздержаться от заключения сделки. Т.к. подобрать более честного и порядочного застройщика сейчас несложно. При возникновении любых вопросов при изучении пакета документов, лучше обратиться за помощью к опытным специалистам ‒ юристу, нотариусу или риэлтору. Несмотря на достаточно высокую плату за услуги таковых, вы все равно останетесь в выигрыше, т.к. сможете гарантированно провести законную сделку и получить желаемое жилье. Не спешите и обдумывайте каждый шаг, чтобы подписать «чистый» с точки зрения закона договор и снизить риск попасться на удочку мошенникам.

Продаем квартиру: как не стать жертвой мошенников

Риски при купле-продаже недвижимости существуют всегда, независимо от того, какая квартира является объектом сделки – вторичного рынка или новостройка. В «лихие» девяностые криминалитет подмял под себя все сферы, в том числе и рынок недвижимости. Хотя смутные времена прошли, мошеннические схемы обмана доверчивых покупателей-продавцов жилья совершенствуются и оттачиваются. Решив продать квартиру, нужно проанализировать все нюансы и возможные опасности такой сделки, а главное – узнать, как можно их избежать.

Покупатели-мошенники: как избежать обмана?

Главная цель продавца – получить сполна все причитающиеся деньги без обмана. Начиная свою деятельность по реализации жилья, не забудьте об этом. Большая часть мошеннических схем связана с продавцами недвижимости. Здесь возможны и фальшивые документы на жилье, и сокрытие недостатков квартиры, и «сюрпризы» в виде прописанных дальних родственников или наложения обременения на квартиру. Покупатели-мошенники встречаются реже, и вся суть их плана сводится к одной цели – заплатить как можно меньше денег или вообще оставить вторую сторону «с носом». Из этих особенностей следует исходить при встрече с покупателем и заключении с ним сделки.

Подозрительные «лица»

Итак, все начинается со встречи с потенциальными покупателями. Отказаться от сделки можно уже на этом этапе, если люди, пришедшие посмотреть квартиру, ведут себя подозрительно. В чем это выражается? Во-первых, часто встречаются «псевдопокупатели»: смотреть жилье такие люди будут, но не купят никогда. Это бывает, и это нормально. Однако безобидные на первый взгляд люди могут быть обычными наводчиками воров-домушников.

Полезный совет. Присмотритесь к покупателям во время первой встречи. Возможно, они слишком возбуждены, проявляют интерес к меблировке, картинам, личным вещам. Или, наоборот, слишком спокойны, на все предложения соглашаются и даже не торгуются. Это должно вызвать подозрение. Чтобы обезопасить себя от неприятностей, заранее уберите или вывезите из квартиры ценные вещи – дорогую мебель, технику. И еще – попросите потенциального покупателя подписать акт осмотра квартиры с предоставлением всех его данных. Отказ или замешательство должны насторожить.

Аванс и задаток: различайте понятия

Покупатели-обманщики часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.

«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойной барыш, мошенники исчезают. Иногда он работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остается ни с чем.

Полезный совет. Требуйте у покупателей аванс с письменным указанием штрафных санкций за невыполнение обязательств.

Мошенничество при заключении сделки

Распространенная схема обмана: покупатель предлагает специально занизить стоимость квартиры при совершении сделки. Мошенник мотивирует это меньшей суммой налога, которую придется заплатить. В результате продавец рискует получить именно ту сумму, которая указана в договоре, – причем это будет законно.

Полезный совет. Указывайте в договоре купли-продажи реальную стоимость продаваемого жилья. Пусть налог заплатите больше – зато продадите квартиру, как планировали, не оставшись в проигрыше.

Передача денег

Еще один путь для мошенников обмануть доверчивого продавца. Во-первых, можно получить «куклу» вместо всей суммы или фальшивые купюры. Безналичный расчет также не всегда надежен: после оформления бумаг покупатель может просто исчезнуть.

Более надежный способ – банковская ячейка, которая заблаговременно арендуется покупателем. Деньги закладываются им в присутствии продавца. Спустя 20 дней после оформления сделки в Росреестре продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи. Если сделка не состоялась, покупатель забирает средства из ячейки. Но и тут ушлые мошенники не дремлют! Покупатель может намеренно совершить ошибки в договоре, что задержит госрегистрацию. А в это время срок доступа продавца к ячейке истечет. Обманщик спокойно забирает деньги из ячейки и остается при них и при квартире.

Полезный совет. Отказывайтесь от сделки наличными. А договор поручите тщательно проверить риелтору или своему юристу. Следите за сроками аренды банковской ячейки и откажитесь подписывать соглашение, по которому доступ к ней вы можете иметь только вместе со второй стороной: мошенник всегда сможет сделать так, чтобы вы не получили своих денег.

Пусть внешняя порядочность и улыбчивость приятного покупателя не введет вас в заблуждение: мошенники – хорошие психологи. Если сомневаетесь в своих способностях провести выгодную сделку – обратитесь к хорошему юристу или в надежную риелторскую контору, которая не даст вас обмануть. Успешной продажи!

Рассказываем, что нужно сделать, чтобы государство смогло на законных основаниях забрать у вас квартиру. Но так лучше не делать.

Проконсультировались со специалистами и узнали, как подготовить квартиру к сдаче в аренду, как документы могут попросить наниматели и почему к этому вопросу нужно подойти очень серьезно.

Путеводитель по миру обмана. Рассказываем, как правильно становиться дольщиком, чтобы не остаться без квартиры, пусть даже еще не достроенной.

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Учредитель, Редакция и Издатель периодического печатного издания, журнала« НЕДВИЖИМОСТЬ&ЦЕНЫ» (рекламное СМИ) ООО «Деловой Мир Медиа» (Россия, 115280, Москва, улица Ленинская Слобода, д.19, офис 41а2, БЦ «Омега Плаза 1», ст.м. «Автозаводская»; тел./факс 8 (495) 212 22 11) Свидетельство о регистрации средства массовой информации ПИ No ФС 77 64097 от 18 декабря 2015г. выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). При полном или частичном использовании материалов ссылка на ООО «Деловой Мир Медиа» обязательна (в интернете—гиперссылка)