Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Подводные камни договора участия в долевом строительстве

Так называемая «договорная подсудность», установленная условиями договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, прописывается застройщиками для того, чтобы дело рассматривалось в выгодном им суде.

Пример пункта из ДДУ:

Все споры и разногласия по Договору разрешаются Сторонами путем переговоров. В случае не достижения согласия, споры и разногласия передаются на разрешение в Хорошевский районный суд г. Москвы.

Поскольку дольщиками подаются иски о защите прав потребителей, то, в соответствии со ст. 16 Закона о защите прав потребителей, подобные пункты ДДУ признаются ничтожными. Как оспорить «договорную подсудность»?

Запрет или существенные ограничения передачи прав требования неустойки, потребительских штрафов, процентов за пользование денежными средствами, расходов и убытков, возникших у участника долевого строительства вследствие ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору, третьим лицам.

Пример пункта из ДДУ:

Уступка прав требования по настоящему Договору, в т.ч. неустойки (штрафов, пени), возмещение, причиненных убытков сверх неустойки, без уступки основного обязательства по настоящему Договору не допускается.

Подобные пункты в договоре защищают застройщиков от возможной передачи дольщиками специализированным юридическим компаниям для взыскания через арбитражный суд возникших у строительных компаний долгов. Дело в том, что взыскание неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства через арбитражный суд в большинстве случаев гораздо более выгодно дольщику за счёт того, что сумма неустойки, как правило, не уменьшается или уменьшается в гораздо меньшем объёме по сравнению с судами общей юрисдикции.

Однако, даже не смотря на наличие подобного пункта в договоре, наша юридическая компания знает как обойти эту уловку и взыскать неустойку с застройщика в 100% объёме. Как это сделать?

«Добровольный отказ» участника долевого строительства от права требования от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок и соразмерного уменьшения цены договора, установленного ч. 2 ст. 7 № 214-ФЗ.

Пример пункта из ДДУ:

В случае, если Объект долевого строительства построен Застройщиком с отступлениями от условий настоящего договора и/или указанных в пункте 7.1 Договора обязательных требований, приведшими к ухудшению качества Объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, Участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика только безвозмездного устранения недостатков в течение 40 (Сорока) рабочих дней с момента получения Застройщиком письменного требования. Стороны пришли к соглашению о том, что положения подпунктов 2, 3 пункта 2 статьи 7 Закона не применяются.

Подписание договора с подобным условием ограничивает дольщика в возможности защиты своих нарушенных прав в случае обнаружения строительных дефектов объекта долевого строительства, поскольку он сможет лишь потребовать от застройщика устранить недостатки в разумный срок.

На практике добиться от застройщика каких-либо действий по устранению недостатков зачастую просто не представляется возможным. Ещё сложнее заставить застройщика признать и зафиксировать наличие недостатков объекта долевого строительства.

Ознакомьтесь с нашей услугой:

Многочисленные штрафы для участника долевого строительства, в том числе и не предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации (в частности № 214-ФЗ), могут привести к возникновению серьёзных финансовых убытков для дольщика.

Пример №1 пункта ДДУ:

В целях соблюдения норм Федерального Закона Стороны пришли к соглашению о том, что в случае получения Застройщиком денежных средств в счет оплаты Договора ранее его государственной регистрации, Участник долевого строительства обязуется возместить Застройщику все фактически понесенные Застройщиком убытки, возникшие вследствие указанной оплаты (в том числе, возникшие вследствие наложения на Застройщика штрафных санкций государственными органами), в течение пяти дней с даты получения от Застройщика соответствующего требования.

Пример №2 пункта ДДУ:

В случае нарушения Участником долевого строительства сроков перечисления денежных средств по настоящему Договору, последний по письменному требованию Застройщика обязан уплатить Застройщику пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства.

Пример №3 пункта ДДУ:

Настоящим Стороны согласовали, что в случае если Участник долевого строительства в отсутствие письменного согласия застройщика полностью или частично уступит принадлежащие ему по настоящему Договору права требования третьему лицу/третьим лицам данное действие будет являться нарушением настоящего Договора. Сторонами согласована санкция за указанное нарушение в виде штрафа в размере 25 (Двадцать пять) процентов от Цены Договора.

Исходя из вышеизложенного следует внимательно читать условия ДДУ и не совершать действий, которые могут привести к нарушению его условий. Если в договоре содержаться незаконные штрафные санкции – их необходимо признавать недействительными в судебном порядке. Как оспорить незаконные пункты в ДДУ?

«Платная» переуступка договора участия долевого строительства совсем не редкое явление для многих недобросовестных строительных контор, которые делают на этом неплохой дополнительный доход.

Когда дольщик решает по каким-то причинам, до завершения строительства, продать (переуступить) приобретённый объект другому лицу, застройщик берёт за своё согласие на сделку кругленькую сумму, которая порой может доходить до 15% от цены ДДУ.

Пример:

Для примера, при цене договора 5 000 000 рублей, продавец будет вынужден заплатить застройщику 750 000 рублей.

Чтобы подобных поборов не произошло, настоятельно рекомендуем доверять сопровождение сделок по переуступке прав требования на объекты долевого строительства профессионалам.

Некоторые «особо выдающиеся» застройщики стремятся полностью блокировать возможность взыскания неустойки за неисполнения ими своих обязательств по договору и прописывают в договорах участия в долевом строительстве условия, обязывающие участников долевого строительства давать своё предварительное согласие на подписание дополнительных соглашений к ДДУ на продление сроков передачи квартир не менее чем на полгода.

Ущерб дольщика от такого ограничивающего его законные права условия договора может быть весьма существенным:

Пример:

При цене квартиры в 6 000 000 рублей, ключевой ставки ЦБ РФ 7,5% и просрочки застройщиком передачи квартиры на 6 месяцев, участник долевого строительства мог бы взыскать со строительной компании примерно 540 000 рублей неустойки и 270 000 рублей потребительского штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке.

Перед заключением договора участия в долевом строительстве покупателю может предлагаться подписание договора бронирования, цена которого будет оплачиваться им дополнительно к сумме ДДУ.

Так в некоторых жилых комплексах, где продажи квартир реализуются через посреднические агентства недвижимости, стоимость «услуг» по бронированию выбранной квартиры может достигать 3-5% от стоимости квартиры.

Для примера:

При стоимости квартиры в 5 000 000 рублей цена договора бронирования может составить 250 000 рублей.

Как правило, подобное «вознаграждение» посредника вычитается из итоговой суммы ДДУ, однако следует быть предельно внимательным к подписываемым документам. В договоре бронирования обязательно должна присутствовать сумма по которой гарантируется бронь квартиры, а между агентом и застройщиком (продавцом) должен быть заключён соответствующий договор.

Доплата по завершению строительства за «лишние метры» может стать весьма неприятным сюрпризом для новосёла, которому застройщик выставит немаленький счёт. Как правило, разница между проектной и фактической площадью составляет не более нескольких квадратных метров, но даже при цене «квадрата» в 80 000 рублей, размер доплаты может составить, например, 160 000 рублей.

Пример из ДДУ:

Стороны договорились, что согласованная Сторонами цена договора подлежит изменению в случае изменения планируемой общей площади Помещения по результатам обмера органами технической инвентаризации. Измененная в соответствии с настоящим пунктом договора площадь Помещения признается согласованной Сторонами и Стороны, при необходимости, производят соответствующие взаиморасчёты (к согласованной в настоящем договоре цене договора прибавляется сумма доплаты, либо вычитается сумма переплаты), исходя из суммы, приходящейся на единицу площади (1 кв.м.), указанной в п. 3.1 настоящего договора.

Что делать с «подводными камнями» в ДДУ?

При обнаружении в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома пунктов, которые противоречат действующему законодательству Российской Федерации (в том числе Закону РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей») и ограничивают / ущемляют ваши законные права и интересы — необходимо их оспаривание в судебном порядке, в чём сможет помочь только специализированный юрист. Самостоятельное решение вопроса может не возиметь должного результата и приведёт лишь к возможным финансовым потерям.

Возможно вас заинтересуют наши услуги:

Сопровождение сделок с недвижимостью

Гарантия успешной покупки квартиры в новостройке, минимизация рисков и надёжная защита от возможного мошенничества.

Взыскание неустойки с застройщика в арбитраже

А также 50% потребительского штрафа и возмещение убытков в полном объёме без снижения на основансии ст. 333 ГК РФ по договору цессии.

Сопровождение сделки по переуступке ДДУ

Минимизация рисков покупателей и продавцов первичной недвижимости, всесторонняя проверка объекта недвижимости.

Признание права собственности

На объекты завершённого и незавершённого долевого строительства при проблемах с застройщиком в судебном порядке.

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Несмотря на строгие законодательные нормы, определяющие значимые условия договора долевого участия в строительстве и требующие обязательной его регистрации.

Заключение ДДУ требует знания юридических тонкостей, поскольку закон не может предусмотреть всех возможных ситуаций. Какие же «подводные камни» содержит договор долевого участия в строительстве квартиры?

Как долевое строительство регулируется в законе и изменения 2015-2016

Для регулирования взаимоотношений в процессе долевого строительства правительством РФ был разработан ряд законодательных актов, в частности:

• ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
• ФЗ №215 от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах»;
• ФЗ №122 от 22.08.2004, устанавливающий порядок регистрации прав на недвижимость;
  Градостроительный кодекс России.

Законодательная база прописывает порядок действий обеих сторон соглашения:

1. На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта.
2. При отсутствии разрешения в последующем введении дома в эксплуатацию будет отказано.
3. ДДУ может заключаться между дольщиком и застройщиком лишь после публикации строительной компанией проектной декларации и получения необходимого разрешения на строительство.
4. Договор можно зарегистрировать и после того как дольщик получит акт передачи.

Действие Федерального закона №214 началось с 2004 года, и в течение всего времени своего существования он неоднократно корректировался в целях защиты прав дольщиков и предотвращения мошенничества.

Согласно новым изменениям закона, застройщик может заключить с дольщиком лишь три вида договоров – выпуск жилищного сертификата, соглашение долевого участия, договор жилищного кооператива.

В обязательном порядке компания-застройщик должна обладать правами собственности в отношении используемого участка либо правами аренды.

Это значительно расширяет круг юридических лиц, могущих заниматься строительством жилых объектов.

С 2015 года для застройщика обязательно предоставление детальной информации о потраченных на долевое строительство средствах дольщиков, что позволяет на ранних этапах увидеть признаки банкротства застройщика.

В обязательном порядке должны публиковаться сведения о дебиторской и кредиторской задолженности застройщика.

Застройщики, незаконно использовавшие средства дольщиков (без разрешения на строительство), подвергаются штрафным санкциям:

• физическое лицо может быть оштрафовано на сумму до 50 тысяч рублей;
• штраф для юридического лица может варьироваться до 1 млн. рублей.

Риски участия в долевом строительстве

Несмотря на нормативную базу, регулирующую договорные отношения при долевом строительстве, это не исключает определенные гражданско-правовые риски.

Среди более частых строительных споров можно отметить следующие:

1. Наличие в тексте договора условий, не соответствующих требованиям ФЗ. В этом случае пункты, нарушающие императивные требования, не имеют юридической силы и не требуют обязательного исполнения дольщиком.
2. Возможность использования застройщиком средств полученных от дольщиков не по назначению. В подобной ситуации дольщик может через суд требовать компенсации всех убытков и морального ущерба.
3. Увеличение цены подписанного договора. Такое может произойти, если договором предусмотрена вероятность трансформации цены, но в обязательном порядке требуется заключение соглашения с дольщиком и последующая регистрация его в государственных органах.
4. Просрочка обязательств застройщика по срокам передачи объекта. При этом дольщик смело может выдвигать претензию к застройщику и требовать с него выплаты неустойки, возмещения убытков или компенсации морального вреда. При двухмесячной задержке сдачи дома дольщик может односторонне расторгнуть договор долевого строительства с требованием возврата выплаченных средств и взиманием процентов.
5. Непредвиденное повреждение или гибель строящегося объекта. Ответственность в таком случае лежит на застройщике до момента передачи объекта дольщику. Если дольщик уклоняется от принятия квартиры и составления акта передачи, риск случайной гибели объекта признается перешедшим к дольщику при соблюдении застройщиком всех законных требований.
6. Несоответствие объекта долевого строительства требования договора. В таком случае дольщик имеет право требовать от застройщика устранения недостатков, уменьшения стоимости объекта или возмещения собственных расходов на устранение недочетов. Если требования к объекту существенно нарушены или недостатки не устранены в разумный срок, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовать возмещения финансовых и моральных убытков.
7. Риск изменения застройщиком проектной документации или предназначения строящегося объекта.
8. Участник долевого строительства в подобной ситуации может в судебном порядке требовать расторжения договора.
9. Риск банкротства компании-застройщика до выполнения обязательств. Дольщик может требовать от застройщика возмещения финансовых убытков либо предоставления жилого помещения.
10. Односторонний отказ застройщика от выполнения договора при просрочке исполнения обязательств дольщиком. Застройщик может расторгнуть договор, если дольщик задерживает положенный платеж более чем на два месяца либо систематически нарушает сроки внесения выплат.

Права участников долевого строительства

Защита прав участника долевого строительства в первую очередь предполагает определение правового статуса прав дольщика на объект: первоначальный или производный.

При первоначальном праве дольщика не имеют значения иные договоры, имеющие место быть в цепочке между застройщиком и дольщиком.

Производное право дольщика предполагает возможность не наступления права дольщика на квартиру вследствие неисполнения обязательств участником одного из промежуточных договоров.

Проверка информации о застройщике и документов на строительство

При выборе добросовестного застройщика необходимо проверить следующую информацию:

• наличие правоустанавливающих документов на землю, предназначенную для строительства объекта;
• наличие у застройщика разрешения на строительство в соответствии с характеристиками объекта;
• наличие проектной декларации.

Помимо этого строительная компания обязана предоставить:

• подтверждение государственной регистрации;
• пакет учредительных документов;
• свидетельство о постановке на учет в налоговых органах;
• бухгалтерский баланс и утвержденный годовой отчет;
• аудиторское заключение за прошедший год.

Предварительное ознакомление с ДДУ

Договор участия в долевом строительстве подлежит непременной регистрации в государственных органах и считается юридически законным только после даты регистрации.

Договор участия в долевом строительстве обязательно должен включать в себя следующие данные:

• детальное описание объекта, включая все его характеристики;
• конкретные сроки передачи объекта во владение дольщика;
• стоимость объекта по договору, подробный порядок и сроки выплат;
• гарантийные сроки на обслуживание объекта.

Подписывать нужно именно соглашение, в шапке которого указано название сделки «Договор на участие в долевом строительстве».

Страхование застройщиком привлеченных средств дольщиков

Поправки в ФЗ №214 от 01.01.2014 обязуют застройщика страховать средства, полученные от участников долевого строительства.

На основании этих изменений застройщик не может использовать средства дольщиков без их страхования или получения на эту сумму банковских гарантий.

Порядок разрешения разногласий с застройщиком

При возникновении разногласий с застройщиком возможно их согласительное разрешение, если строительная компания устраняет все недочеты.

В случае несоответствия объекта недвижимости договору при его передаче дольщику необходимо составление акта с подробным описанием всех нарушений.

Если застройщик отказывается устранить нарушения, дольщик имеет право требовать в судебном порядке их устранения и возмещения финансового ущерба. Также может быть востребована моральная компенсация и оплата судебных издержек.

При нарушении застройщиком сроков договора дольщик может расторгнуть соглашение спустя два месяца от момента истечения срока исполнения обязательств.

Видео: Как покупать квартиру в строящемся доме?

В видеоролике юрист рассказывает как защитить себя от негативных последствий при приобретении квартир на этапе строительства дома.

Даются советы, какая форма сделки наиболее безопасна для дольщика, какие условия необходимо учесть при заключении договора долевого участия в строительстве, как правильно действовать в случае возникновения спорных ситуаций с застройщиком.

Подводные камни договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия являет собой непременную документацию при оформлении инвестиционного содействия граждан в застройке жилья. Покупка жилища даже при помощи вкладов, позволяющих обрести собственность по прошествии времени, довольно затратное дело. Поэтому очень важно максимально грамотно составить договорной документ с застройщиком, учесть все «подводные камни» и правовые нюансы. С этими аспектами принятия паевого участия в постройке наш читатель познакомится сегодня.

Законодательство о долевом участии в строительстве (закон № 214-ФЗ)

Базисным документом, регулирующим правовые и денежные взаимоотношения между застройщиком и гражданином, желающим заполучить квартиру, служит закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Законный акт довольно объемен, так как законотворцы попытались учесть все грани взаимоотношений сторон, касающихся застройки жилья, и максимально обезопасить граждан, фактически рискующих значительной суммой денег.

Регламенту оформления договора долевого участия в застройке посвящены установки закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 25.1).

Помимо законодательных актов № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, к мероприятиям по паевому причастию к стройке имеет отношение закон «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ. Статья 23.1 озвучивает требования по подстраховке ответственности застройщиков за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств.

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает санкции за отступление от требований законодательных актов об участии во вкладочном строительстве (ст. 14.28).

Как оформляется долевое участие в строительстве многоквартирного дома

Взаимоотношения между застройщиком и людьми, желающими приобрести жилье через паевое инвестирование постройки, фиксируются при помощи договора долевого участия в застройке.

Согласно ст. 4 закона № 214-ФЗ, договор долевого участия выступает как документ, по которому один контрагент (застройщик) принимает на себя обязанность самостоятельно или с помощью специалистов построить жилой дом (или другое сооружение) и после принятия в эксплуатацию предоставить оговоренный жилой объект другому контрагенту (дольщику). Дольщик же (инвестор) обязуется внести плату, определенную договором, и принять недвижимость.

Договор долевого участия составляется в письменном виде и должен пройти регистрирование в Росреестре. Все приложения и последующие изменения в договор тоже должны быть зафиксированы через Росреестр.

Типовой договор долевого участия в строительстве (образец 2015–2016 годов)

Скачать форму договора

О типовом договоре долевого участия можно говорить весьма условно, так как каждый договор должен быть составлен индивидуально, с учетом всех нюансов конкретных отношений застройщика и инвестора по постройке и передаче вполне определенного жилья. Между тем типовой договор долевого участия (образец) не может отходить от общих правил, применяемых к оформлению сделок в письменном виде.

Таким образом, в договоре долевого участия должны присутствовать:

1. Наименование населенного пункта, где составлен документ и дата подписания.
2. Индивидуализирующие данные на стороны договора, включая наименование или ФИО, данные регистрационных документов для юрлиц и паспортные данные для граждан, адреса местонахождения и проживания (прописки).
3. Правомочия и обязательства сторон. В договоре долевого участия стоит максимально детально расписать как обязательства, так и правомочия каждой стороны, отталкиваясь от основных. Ключевые обязательства сторон состоят:
   • В отношении застройщика – обязательство построить обговоренный объект имущества в согласованные временные рамки, провести мероприятия по вводу жилища в эксплуатацию и выдать квартиру или иную часть недвижимости инвестору. Право затребовать от участника-пайщика своевременного внесения указанных в договорном документе платежей в полном объеме.
   • В отношении участника строительства – обязательство провести финансирование постройки в размерах и сроки, согласованные договором. Право требовать передачи в установленные сроки сданного в эксплуатацию объекта недвижимости, соответствующего условиям сделки и нормативам качества.
4. Очень важно не забыть согласовать и отразить в договоре долевого участия главные условия сделки, без которых договор не будет считаться подписанным. Это:
   • Описание жилища, которое будет передано инвестору после ввода в эксплуатацию возведенного здания, с указанием адреса, кадастрового номера участка, этажа, площади, номера квартиры, числа комнат, внешнего вида (с отделкой или без нее).
   • Сроки, в которые контрагент-застройщик берется передать контрагенту – участнику строительства – фигурирующую в договоре долевого участия недвижимость.
   • Общая сумма выплат по договору, а также периоды оплаты и связанные с выплатами иные правила. Стоимость квадратного метра жилья лучше указывать в рублях.
   • Сроки гарантии на передаваемый объект недвижимости: не менее 5 лет на жилище и не менее 3 лет на оборудование.
   • Мероприятия по обеспечению выполнения застройщиком своих обязанностей по договору.
5. Дополнительно контрагенты по сделке долевого участия вольны согласовать в документе любые необходимые условия и обстоятельства, не противоречащие законодательству.
6. Оканчивается договор долевого участия данными сторон и их подписями (печатями).

Подводные камни договора долевого участия в стройке

Борьба с финансовыми рисками при долевом инвестировании строительства начинается уже на этапе подбора застройщика. Это должна быть стабильная компания, о которой возможно получить отзывы не только из интернета, но и лично от граждан, построившая хотя бы один дом. В последнем случае у инвестора будет возможность оценить не только благонадежность застройщика, но и качество сдаваемого им жилья.

Скачать форму договора

Земля, на которой предполагается строительство, должна быть у застройщика в собственности, аренде или на праве бессрочного пользования. Застройщик должен быть готов предоставить перспективному дольщику проектную документацию и разрешение на строительство. Последний документ является самым важным и основным, который нужно запросить перед заключением договора. Без разрешения на постройку, а также опубликования проектной документации организация не правомочна привлекать финансовые средства на застройку.

Перед тем как подписать договор долевого участия, нужно удостовериться в правомочиях подписывающего документ оппонента. Без дополнительных разрешений от имени юрлица договор может подписать только генеральный директор. Если договор долевого участия визируется другим сотрудником или реализация будущего жилья ведется через посредников, на подписание должны быть соответствующим образом оформлены доверенности.

Скачать форму разрешения	Скачать форму доверенности

Непосредственно договор долевого участия в строительстве подводные камни по тексту содержит в первый черед в отношении объекта недвижимости, а также вопросов изменения, как правило, в сторону увеличения, цены инвестирования и сроков сдачи объекта. Покупаемое жилье должно быть описано максимально конкретно, с обязательным условием о передаче недвижимости в установленный срок. Сроки также должны быть указаны максимально точно. Условие об устранении недостатков жилья «в разумный срок» позволяет застройщику тянуть со сдачей квартиры.