Какие документы проверить при покупке участка в коттеджном поселке

Что необходимо знать, прежде чем купить землю в коттеджном посёлке

Строительство загородного дома всегда связано с покупкой земельного участка. Но, нередко с покупкой земли в коттеджном поселке возникают проблемы. Практически все, кто планируют купить земельный участок, или те, кто уже столкнулись с проблемами после ее покупки, обращаются за помощью к юристам. Так как же купить земельный участок в коттеджном поселке без риска?

Земли, относящиеся к статусу земель населенного пункта

По возможности, приобретайте только те участки, которые относятся к землям населенного пункта, то есть коттеджного поселка. На покупку должно быть разрешение под индивидуальное строительство, с полным пакетом необходимых документов. Таких земель на рынке совсем мало – 15-20% и купить их проблематично, или совсем невозможно из-за большой стоимости.

Земли сельхозугодий

Основная часть коттеджных поселков располагается на землях сельхозназначения, поэтому, этот вариант более реалистичен. Но и тут есть проблемы. Дело в том, что Федеральный Закон о садоводческих объединениях хоть и разрешает строить жилье на территориях садовых участков, имеющих статус сельхозземель, но под жилыми строениями имеются в виду дачные домики для сезонного проживания, а не капитальные здания. Прописка в таком жилье запрещена.

Практика строительства на землях сельхозугодий показывает, что на них возводятся капитальные коттеджы, предназначенные для постоянного проживания. Но, для того, чтобы добиться такого статуса для своего нового жилья надо пройти не одну инстанции, в том числе и суды. Для этого необходима экспертиза, стоящая немалых денег. К тому же на таких землях, местные власти не спешат развивать инфраструктуру. А если документы на землю оформлены ненадлежащим образом, то новый коттедж могут признать самовольной постройкой.

Несколько советов по приобретению земельного участка

Прежде чем купить землю в коттеджном поселке следует узнать, есть ли на него утвержденный районным архитектором генеральный план. В кадастровом паспорте на купленную землю дается разрешение на строительство и указано, для каких оно целей. Чтобы убедиться в достоверности сведений, следует обратиться в местную администрацию и выяснить, принималось ли решение об изменении использования сельхозземель под строительство коттеджей;

Девелопер, который занимается проектом строительства в коттеджном поселке, должен предоставить покупателю правоустанавливающие документы на землю. Земля может находиться в долгосрочной аренде, но при этом, обязательно зарегистрирована в Росреестре;

На приобретаемый участок должен быть оформлен кадастровый паспорт, в котором должны быть указаны его размеры и разрешение на использование. На местности границы участка обносятся флажками или межевыми знаками. Обязательно следует проверить план участка в кадастровом паспорте с реальным участком земли;

Перед покупкой земельного участка в коттеджном поселке следует узнать максимум информации об учредителях фирмы-застройщика ( через налоговый орган, или форум в интернете). В Управлении Росреестра можно узнать необходимую информацию о правах и обременениях на интересующий земельный участок. В истории девелопера следует обратить внимание на имеющийся успешный опыт реализации коттеджных поселков. Наличие полной и достоверной информации на его сайте говорит об открытости и серьезности компании в работе. Если сайт компании непрезентабельный, значит, компания только начинает работу в этой сфере, или ненадежная в плане бизнеса;

Следует обратить внимание на сам коттеджный поселок. Или это долгострой, или готовые к эксплуатации дома, с коммуникациями: водопроводом, канализацией, электроснабжением, газоснабжением;

Стоимость земельного участка зависит от его удаленности от города. Разница в несколько километров может серьезно повлиять на его цену. Кроме этого фактора, на цену влияют наличие коммуникаций в поселке, количества элементов инфраструктуры. Большое влияние на стоимость земли оказывает наличие дорог в поселке и к поселку и их качество. Естественно, что новострой в чистом поле будет стоить намного дешевле уже обжитых земель. Стоимость участка земли может колебаться в зависимости от сезона. Лучшим временем года в этом случае будет зима, когда земельные участки стоят немного дешевле, но их обследование затруднено.

Зная подводные камни, возникающие при покупке земли в коттеджном поселке, покупателю будет легче сделать правильный выбор. Но следует помнить, что главный момент в этом ответственном деле – правильное оформление документов. Сделать это поможет опытный юрист, главное, обратиться к нему вовремя – до выбора и покупки земельного участка.

Плюсы и минусы покупки участка в коттеджном поселке

Комментирует Жданова Лариса Федоровна, директор «Консалтинговой фирмы LAWYERS&PARTNERS

В настоящее время весьма распространен такой способ постройки собственного дома, как приобретение участка в границах планомерной или массовой застройки с целью последующего строительства. Как правило, такие зоны носят названия коттеджной застройкой (коттеджного поселка), ДНТ (дачного некоммерческого товарищества) и даже деревни (нового типа, разумеется) или слободы. Весьма характерным в этом случае является рекламное объявление о продаже/покупке: не земля в д. Ключищи, N-района, площадь участка….м.кв., а земельный участок в дачном поселке «Веселые Ключищи», инфраструктура подведена, площадь… Общий смысл в том, что участок земли приобретается не просто «сам по себе», но в тесной взаимосвязи, если не с соседними участками похожего типа, то с системой общей инфраструктуры, которая строится на совместные с другими собственниками средства и в будущем будет использоваться всеми.

У дачных или коттеджных поселков есть несколько неоспоримых плюсов:

• соседи (ты не один такой будешь в глуши корчевать лес и поднимать целину, нет, рядом будут или, как минимум планируются, единомышленники, озабоченные тем же самым);
• определенный социальный слой (можно надеяться, что взыскательному собственнику вновь приобретенного земельного участка не придется скрупулезно высчитывать в уме не будет ли три этажа дома с колоннами и вертолетная площадка на крыше «слишком» для это «деревни», есть надежда, что те кто купит соседние участки имеют если не равные, то хотя бы сходные финансовые возможности и соответствующие запросы к окружающему ландшафту и инфраструктуре);
• клубность (что ни говори, а человеку свойственно желание чувствовать свою принадлежность к… и определенную избранность);
• инфраструктура и удобство (если поселок и впрямь собираются строить, то гораздо легче, когда кто-то оформил за тебя все ТУ на коммуникации, это и дешевле, так как расходы на протяжку какой-нибудь трубы, например, или покупку и установку (газораспределительного пункта или трансформаторной подстанции можно будет «поделить» с другими участниками).

К сожалению, на деле не всегда получается так, как мечталось. Поэтому, ни в коем случае не отговаривая от покупки участка в ДНТ (или любом другом «поселке»), хочу остановиться на деталях, которые имеют большое влияние на осуществление дальнейших планов и спокойствие нервной системы будущего земле- и домовладельца:
Первый важный момент: подъездные пути к участку и так называемые «земли общего пользования».

Необходимо хорошо понимать кому они принадлежат. По опыту можно сказать, что в большинстве случаев – продавцу, то есть первоначальному собственнику земли. Также по опыту – эта ситуация останется такой и впредь (любо вся «общая инфраструктура» со временем будет переведена на ДНТ или другую управляющую компанию). Ведь собственник не просто хочет продать землю, вероятно он хочет еще и управлять этим комплексом в будущем. Значит, подъездные пути и все иные земли общего пользования (например, общий детский городок или прудик с карпами, шлагбаум, преграждающий въезд на территорию поселка, системы видеонаблюдения) остаются в его собственности.

Второй важный момент – инфраструктура: дорожное покрытие, сами дороги внутри поселка, трубы, провода, кабели и прочие элементы. Они также, как правило остаются в собственности продавца или передаются образованному товариществу собственников (в любом случае собственность на них к частному лицу, купившему участок не перейдет).

Важный момент номер три – договоры. Необходимо смотреть какие именно договоры, на каких суммы покупатель земельного участка подписывает. Как минимум: чья обязанность прокладывать коммуникации, фиксирована ли цена на эту работу, сроки и т.п.

Четвертый важный момент: платежи. У члена любого ДНТ или коттеджного поселка есть несколько видов платежей – тот по которому он становится собственником участка, платежи за строительство дома (если участок продавался с подрядом), вступительный взнос в ДНТ, членские взносы, взносы на развитие инфраструктуры. Эти платежи не стоит путать между собой и всегда соотносить услышанное и реальное. То есть если при покупке участка продавец дал следующий исчерпывающий ответ на вопрос о всех затратах: 1 млн. за участок, 2 млн. за строительство дома, 0,5 млн. за подведение коммуникаций. То в будущем, подписывая документы и оформляя платежи нужно смотреть кому и за что деньги перечисляются или передаются, в противном случае не исключен вариант того, что Вы: уже заплатили за все (как Вы думаете) 3,5 млн. рублей и вдруг Вам сообщают о необходимости нового платежа. Почему? Потому что в раскладе продавца (нередко подтвержденном документально) совсем другая картина: 1 млн. рублей за участок, 2 млн. рублей за строительство дома, 0,5 млн. рублей за вступление в ДНТ, а коммуникации и какие-нибудь целевые взносы в ДНТ вообще еще не оплачены…

Какой вывод из всего этого нужно сделать? Необходимо понимать, что ДНТ (коттеджный поселок или любое подобное образование), как и любое другое сообщество руководит своими членами, поэтому полностью обособиться от этого сообщества не получится и придется принимать его правила, в том числе и финансовые. Исходя из этого, следует объективно оценивать свои желания, финансовые возможности и ожидания и надежды других – как других собственников участков, так и объединения (ДНТ) в целом. Потому что вступление в ДНТ – это почти как брак – долгосрочные отношения. Не стоит думать, что если Вы просто купили участок в коттеджном поселке, то объединение (ДНТ) которое в нем будет непременно создано не имеет к Вам никакого отношения. Независимо от того, вступили Вы в ряды членов ДНТ или нет, вы обязаны соблюдать его законы, в том числе и нести финансовые расходы, которые устанавливаются общим собрание членов. А у Вас там 1 голос. Поэтому нужно либо искать единомышленников, либо смиряться с предлагаемыми условиями и нагрузками (в первую очередь, финансовыми), либо расставаться с участком (то есть продавать).

Соответственно, вопрос о покупке участка в сообществе – дачном, коттеджно — должен приниматься взвешенно и с тщательным изучением документов, которые отныне будут регламентировать Вашу жизнь. Если Вы планируете столь важный шаг ближайшее время, Вы можете позвонить нам и записаться на консультацию по телефону:

Москва +7 (499) 653-60-72 (доб. 742)
Санкт-Петербург +7 (812) 426-14-07 (доб. 240)
По России +8 (800) 500-27-29 (доб. 292)

Случай из практики:

В границах Нижнего Новгорода есть коттеджная застройка, назовем ее «Малиновая слобода». Это небольшой поселок из примерно 30 участков, которые продаются без подряда. На текущий момент продавцами земли являются частные физические лица. Управляет всем этим поселком созданное ТСЖ. А еще в нем есть Управляющая компания, которую наняло ТСЖ для ряда работ. К настоящему моменту в «Малиновой слободе» осваиваются порядка 5 -6 участков (то есть кто-то на них строится, а кто-то уже закончил и теперь там живет). И у этих людей есть несколько серьезных проблем:
Платежи. Они оказываются в ситуации, когда все время «должны». Почему так происходит? Потому что не посмотрев и не подумав, они подписали разные договоры с разными лицами: с физическими лицами – собственниками участков, с ТСЖ и с управляющей компанией. В результате, когда они думали, что заплатили «за все», им стали приходить и все еще приходят новые счета. Выяснилось, что «за все» они заплатили только продавцам, остальным — они не платили, но должны это делать.

Принятие решений. В связи с тем, что около 70% участков еще не распродано, ими распоряжаются прежние собственники (продавцы), соответственно перевес на общем собрании ТСЖ именно у них. Результат – они принимают устав ТСЖ в удобной для себя редакции, они принимают решение о размерах целевых и ежемесячных взносов членов ТСЖ. И они имеют на все это законно право. Таким образом, у лиц, которые приобрели участки возникает незапланированная финансовая нагрузка. Переломить ситуацию на текущий момент им пока не удается.

Проблемы. При отказе платить целевые и членские взносы, за которые наши собственники участков не голосовали и которые считают нецелесообразными и в принципе ненужными (потому что «и так уже все есть»), они наталкиваются на проблемы, пока словесные, связанные с: возможностями беспрепятственного заезда-выезда с территории «Малиновой слободы» и вопросами о возможных «технических сбоях» в свежепроложенных коммуникациях, а именно: газовых сетях, электрических сетях, оптоволоконном кабеле и т.п.

Конечно, наши собственники понимают, что дело их правое и они могут обратиться за защитой своих прав в суд и даже получить решение, в котором подтвердится их право на беспрепятственный доступ к своему участку и пользование общими коммуникациями, за которые они уже заплатили деньги. Но…. Сколько именно будет длиться судебный процесс. Как именно будет выполняться судебное решение. И что в конечно итоге дальше. Поэтому пока они просто живут по тем условиям, на которые изначально не соглашались и которые им не совсем подходят. Однако с точки зрения реалий, это единственный здравый вывод, кроме продажи участка, разумеется, что по ряду причин также подходит не всем.

На что обратить внимание при покупке загородного дома: не доверяй, а проверяй

Покупка загородного дома — это не только выгодное вложение денег, но и воплощение мечты о комфортной жизни на природе. Но для того, чтобы прекрасные грёзы не превратились в настоящий кошмар, необходимо учесть максимум нюансов как при выборе дома, так и на этапе заключения сделки.

Покупая дом, нужно оценить качество постройки, состояние и работоспособность коммуникаций. Иначе вас ждут дополнительные расходы на починку, например, протекающей крыши, замену труб или даже ремонт фундамента.

Не менее важно осмотреть прилегающие территории. Иногда покупатели настолько очарованы внешней привлекательностью участка, что забывают оглядеться по сторонам. И лишь позже обнаруживают свалку по соседству, ЛЭП в непосредственной близости от участка или даже кладбище. С этими нюансами вам придется жить — исправить положение «починкой» не получится.

Не меньше нюансов с документальным оформлением собственности — здесь покупателю необходимо быть особенно внимательным. Список документов, который нужно проверить при покупке, довольно обширен. Поверхностный анализ бумаг может привести к тому, что вы станете жертвой мошенников: приобретете уже проданный участок или впоследствии обнаружите наличие межевых споров с соседями.

Мы обозначили важность внимательного отношения к покупке загородного дома, а теперь рассмотрим каждый этап сделки подробно и укажем основные моменты, на которые следует обращать внимание.

Перед покупкой загородного дома

Тем, кто покупает недвижимость в первый раз, может показаться, что данная процедура слишком сложна и лучшим выходом станет доверить ее профессионалу. Если вы хотите сэкономить время, то это вполне приемлемый вариант. Правда, стоимость такого удовольствия может быть впечатляющей, так как на каждом этапе нужен отдельный специалист.

Оценка качества постройки

Даже если вы не являетесь профессионалом в области строительства домов, не стоит отчаиваться. Чтобы избежать покупки ненадежного жилища, обратите внимание на следующие моменты:

• Идеальным временем года для проверки дома является весна, в тот ее период, когда тает снег, а уровень грунтовых вод достигает максимальных отметок. Именно сейчас самое время заглянуть в подвал — не затоплен ли он, насколько хорошо организована гидроизоляция. Обращать внимание стоит даже на небольшие недостатки, например скопление влажности в углах. Эти мелочи расскажут вам о проблемах с дренажной системой, вентиляционными каналами или даже о нарушениях технологии при возведении фундамента.
• Следующий шаг — осмотр крыши. Его также следует делать во время влажной, желательно дождливой, погоды. Проверка верхнего этажа или чердака (в зависимости от конструкции дома) покажет вам, насколько качественно кровля защищает от воды. Если вы обнаружите следы от подтеков, грибок, гниль или непосредственно сами протечки, то смело прибавляйте к стоимости дома затраты на ремонт крыши.
• Внутренняя отделка загородного дома также имеет значение. Неправильную усадку могут выдать плохо закрывающиеся двери и окна. Не лишним будет захватить с собой строительный уровень, с помощью которого вы легко определите ровность пола и стен.

Оценка состояния коммуникаций

Качественно установленные коммуникации — залог комфортной жизни в вашем загородном доме. Поэтому следует уделить время хотя бы поверхностной их проверке.

• Система отопления. Для начала попросите хозяев включить котел и через некоторое время проверьте, работают ли батареи. Убедитесь в наличии кранов для спуска воздуха на каждой из них: воздушные пробки могут помешать равномерному распределению воды.
• Если на момент проверки в доме есть бытовые электроприборы, то непременно воспользуйтесь возможностью узнать о качестве проводки . Для этого попросите одновременно включить все устройства — если сеть выдержит нагрузку, то впоследствии вам не придется выбирать между работающим чайником и стиральной машинкой.
• Систему канализации можно проверить, спустив большое количество воды. Если в доме есть ванна, то стоит заполнить ее до половины, а затем вынуть пробку. В идеале вода должна уйти примерно за полторы минуты. Если процесс затянулся, стоит задуматься. Проверьте состояние канализационных труб — скопление влаги на них недопустимо и может говорить о протечке.

Проверка документов

Перед покупкой дома обязательно попросите продавца предоставить следующие документы:

• Кадастровый паспорт участка и строения.
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и дом (в случае если дом был зарегистрирован после 15 июля 2016 года — выписка из ЕГРП).
• Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения и т.д.).
• Документы о подключении к коммуникациям (если они есть).
• Акт о введении дома в эксплуатацию.
• Если дом жилой, то необходимо заказать выписку из домовой книги для того, чтобы узнать, кто зарегистрирован в доме.
• Если речь идет о покупке дома у застройщика, то необходимо убедиться, что дом не находится под залогом у банка (такие случаи не редкость).
• Также потребуются справки из психоневрологического и наркологического диспансера на имя продавца (во избежание возможности оспорить сделку впоследствии).
• Помимо этого, необходимо наличие справки об отсутствии налоговой задолженности и справки об отсутствии долгов по ЖКХ.

После того как, взвесив все «за» и «против», вы приняли положительное решение о покупке дома, самое время приступать к «бумажной» части процесса.

Оформление сделки

Первый этап покупки загородного дома — составление договора купли-продажи. Одна из основных рекомендаций — составляйте два отдельных договора на покупку дома и участка. Правильно составленный договор включает в себя все подробности сделки от указания прав и обязанностей продавца и покупателя до сроков освобождения помещения прежним хозяином. Необходимо тщательно проверить все данные, которые содержатся в договоре: соответствие площади участка и дома действительности (это прописано в кадастровом паспорте), точную цену и т.д.

Если вы покупаете загородный дом у юридического лица, то нелишним будет поинтересоваться, кто будет подписывать договор со стороны продавца. А затем, посмотрев выписку из ЕГРЮЛ, удостовериться, что документ будет подписан действительно уполномоченным лицом.

При покупке загородного дома у частного лица деньги обычно закладываются в банковскую ячейку. Между подписанием договора и государственной регистрацией собственности проходит около месяца, все это время деньги хранятся в банке.

При покупке загородного дома у юридического лица денежные средства чаще всего можно перевести на счет организации — это намного безопаснее, ведь факт безналичной оплаты значительно снижает риски при недобросовестной сделке.

После подписания договора купли-продажи

Итак, договор купли-продажи подписан. Теперь необходимо приступить к регистрации вашего законного права на владение земельным участком и домом. Продавец подает документы в федеральную службу Росреестр. С 1 марта 2013 года регистрировать договор купли-продажи не нужно, но регистрация права собственности проходит в прежнем порядке. Оплачивать госпошлину за эту услугу обязан приобретатель — в 2016 году год ее размер составил 2000 рублей на покупку недвижимого имущества (дома) и 350 рублей на покупку земельного участка.

Следует иметь в виду, что с 15 июля 2016 года документ о свидетельстве регистрации права собственности не выдают. Вместо него покупатель получает выписку из реестра с печатью соответствующего органа. Также на правоустанавливающем документе (договор купли-продажи) будет установлена регистрационная надпись о действии с номером и датой внесения записи в реестр.

Покупка загородного дома станет одним из лучших приобретений в вашей жизни, если грамотно подойти к вопросам проверки и оформления собственности. Главное — избегать устных договоренностей, требовать подтверждений каждой характеристике и внимательно просматривать документы. Выбирайте только добросовестных продавцов, вне зависимости от того, физическое это лицо или компания-застройщик.