При продаже квартиры нужно ли платить налог пенсионеру

Должны ли пенсионеры платить налог при продаже квартиры

Пенсионер не должен платить налог с продажи квартиры в случае, если квартира находилась в его собственности дольше минимального законодательно установленного срока владения. Если же пенсионер продал квартиру, которой владел менее минимального срока, то он должен заплатить налог. Но при этом у него появляется право на налоговую льготу в виде имущественного вычета.

Как исчисляется для пенсионера налог для уплаты после продажи квартиры

В общем случае доходы пенсионера от продажи квартиры облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов.

То есть если на доходы от продажи квартиры не распространяются налоговые льготы (эти доходы не освобождены от налогообложения), то налог заплатить придется. Для этого сначала пенсионер не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором он продал квартиру, подает в налоговую инспекцию налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Вместе с декларацией пенсионер в налоговую инспекцию подает расчет дохода от продажи квартиры, который отражается в Приложении к декларации 3-НДФЛ. А уже после этого пенсионер перечисляет налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не позднее 15 июля этого же года.

Доход, полученный пенсионером от продажи квартиры, приобретенной до 01 января 2016 года, определяется в соответствии с договором купли-продажи.

Если же проданная квартира приобретена пенсионером после 01 января 2016 года, то доход от её продажи в целях налогообложения определяется по специальному правилу, установленному Налоговым кодексом РФ. Суть этого правила состоит в том, что:

если сумма дохода от продажи квартиры меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость квартиры на 1 января года, в котором она продана (точнее, в котором зарегистрирован переход права собственности на нее), то доход от её продажи равен величине кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. В этом случае пенсионер заплатит налог с продажи квартиры с расчетного дохода;
если доход превышает сумму кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то доходом от продажи квартиры будет доход по договору купли-продажи. В этом случае пенсионер заплатит налог с реального дохода от продажи квартиры.

Отметим, что Налоговый кодекс РФ допускает уменьшение понижающего коэффициента законами субъектов РФ.

При определенных условиях пенсионеры могут вообще освобождаться от обложения налогом НДФЛ либо могут пользоваться такой льготой, как имущественный налоговый вычет. Об этом мы расскажем в разделах ниже.

Когда пенсионер не платит налог при продаже квартиры

В некоторых случаях пенсионеры вообще освобождаются от налогообложения доходов, связанных с продажей квартиры. Эти случаи связаны с минимальными сроками владения квартирой.

Суть установленных правил состоит в том, что доходы пенсионера от продажи квартиры не облагаются налогом НДФЛ, если квартира находилась в собственности пенсионера не менее минимального срока владения.

Законодательством РФ установлены два минимальных срока — пять лет и три года. Давайте с этим разберемся.

Для квартир, приобретенных начиная с 01 января 2016 года, минимальный срок владения для освобождения от налога по общему правилу составляет пять лет.

Но в случаях, перечисленных ниже, минимальный срок владения составляет три года. Это относится только к случаям, когда право собственности на квартиру пенсионер получил:

в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
в результате приватизации;
по договору пожизненного содержания с иждивением.

Отдельно отметим, что если пенсионер приобрел квартиру в собственность до 01 января 2016 года, то минимальный срок владения также составляет три года.

Во всех случаях, когда пенсионер продает квартиру, которой он владел дольше минимального срока владения, он не только не платит налог, но и не подает налоговую декларацию.

Срок владения квартирой можно определить, зная дату государственной регистрации права собственности на нее. Эту дату можно найти в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру (такие свидетельства выдавались до 15 июля 2016 года) или выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Когда пенсионер имеет имущественный вычет

Пенсионер будет иметь право на имущественный вычет в случае, если он продал квартиру, находившуюся в его собственности менее минимального срока владения, то есть менее трех или пяти лет (о минимальных сроках владения квартирой см. предыдущий раздел). Пенсионер должен будет заплатить налог с продажи квартиры, но при этом получит льготу в виде имущественного вычета.

Суть имущественного вычета состоит в том, что пенсионер может уменьшить доход, полученный от продажи квартиры, выбрав один из следующих вариантов уменьшения:

пенсионер может уменьшить доход на сумму, равную стоимости квартиры согласно договору купли-продажи, но не более чем на 1 млн. рублей;
либо он может уменьшить доход на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры. Например, при продаже, квартиры за 3 млн. рублей, которая изначально была куплена пенсионером 2.5 млн. рублей, пенсионер имеет право уменьшить сумму доходов на сумму произведенных им расходов и заплатить налог с разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры в размере 0.5 млн. рублей.

Пенсионер может получить налоговый вычет, заявив его в налоговой декларации 3-НДФЛ и подав её в налоговую инспекцию.

Обращаем внимание на еще одно важное обстоятельство. Если пенсионер имеет дополнительные льготы по НДФЛ, то он может уменьшить доход от продажи квартиры также на социальные налоговые вычеты.

Налог с продажи квартиры для пенсионеров

Существенным налогом для пенсионеров является налог, который приходится уплачивать с дохода от продажи квартиры или иного недвижимого имущества. Эта категория лиц несет такую обязанность наравне с обычными гражданами.

Государство позаботилось о налогоплательщиках и законодательно предусмотрело ряд возможностей, позволяющих снизить размер подоходного налога при совершении ими таких сделок:

Уменьшить сумму подлежащего уплате налога можно за счет уменьшения налогооблагаемой базы путем применения различных вычетов.
Соблюдая установленные минимальные сроки владения имуществом можно вообще освободиться от уплаты налога и представления сведений о полученных доходах в налоговую службу.

Когда пенсионеры должны платить подоходный налог (НДФЛ)?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации все граждане получающие доход должны уплачивать в бюджет налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Правда, относительно некоторых видов доходов Налоговым Кодексом предусмотрены льготы по его уплате. Что касается пенсионеров, то от уплаты подоходного налога освобождены такие получаемые ими доходы как:

Пенсии, устанавливаемые в соответствии с пенсионным законодательством РФ, фиксированная выплата к страховой пенсии (в том числе ее повышения), социальные доплаты к пенсионным пособиям.
Суммы, выделяемые из средств предприятия бывшим работникам, ушедшим на пенсию или уволившимся по причине инвалидности на оплату им санаторно-курортных путевок, лечения, медицинского обслуживания, на приобретение лекарств, в виде оказания материальной помощи или подарков, если они не превышают суммы 4000 рублей в год.

Остальные виды доходов, получаемые пенсионерами в качестве заработной платы, финансовых поступлений от сдачи в аренду объектов недвижимости (например: квартиры, гаража) и т.п. подлежат налогообложению. Сюда же относится и доход от продажи жилья. Но и здесь существуют определенные льготы.

Платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры?

Сам статус пенсионера не освобождает гражданина от обязанности уплачивать налоги при получении определенного вида доходов. Так, если пенсионер продает принадлежащую ему на праве собственности квартиру, как и любой гражданин, он должен будет задекларировать полученную от продажи сумму и уплатить подоходный налог. При этом при соответствии предусмотренным налоговым законодательством условиям пенсионер может воспользоваться рядом возможностей:

Уменьшить сумму налогооблагаемой базы за счет применения налогового вычета.
Получить полное освобождение от уплаты НДФЛ.

Если жилье в собственности менее 3 лет или менее 5 лет

Налоговый Кодекс РФ устанавливает минимально предельный срок владения недвижимым имуществом, по истечению которого при его продаже можно будет не платить налог на полученный с этого доход. Согласно изменениям, вступившим в силу с 1 января 2016 года, минимальный срок владения, позволяющий получить такую льготу, устанавливается в размере:

Три года для недвижимости, полученной продавцом по наследству, по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, либо в порядке приватизации и т.п., то есть безвозмездно. А также для объекта недвижимости, приобретенного любым способом до 2016 года.
Пять лет для имущества, полученного налогоплательщиком в собственность после 1 января 2016 года по возмездной сделке (договор купли-продажи, мены и т.п.).

Стоить отметить, что срок владения начинает считаться с момента внесения записи о переходе права собственности в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Дата внесения указывается в свидетельстве о регистрации права собственности или в выписке из ЕГРП.

Если жилье до его реализации находилось в собственности продавца менее вышеуказанных сроков, то при его продаже налог необходимо будет уплачивать.

Ставка и расчет налога

Сумма подоходного налога, подлежащего уплате с продажи квартиры, исчисляется в размере 13% от ее стоимости.

При расчете налога кроме срока владения недвижимостью, необходимо учитывать еще и в каком году она перешла в собственность продавцу:

Если она приобреталась им до 1 января 2016 года, то подоходный налог берется со стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи.
Если приобретение было оформлено после этой даты, в расчет принимается та стоимость, которая больше: либо по договору, либо кадастровая.

Доход от продажи квартиры при расчете налога при определенных обстоятельствах можно уменьшить одним из способов:

Если гражданин продает свое жилье, которым он владел менее трех или пяти лет, то при расчете НДФЛ он может применить налоговый вычет на сумму не более 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

В 2016 году Иванов П.Н. продал квартиру, которая была у него в собственности 2 года (т.е. с 2014). Стоимость продаваемого жилья по договору составила 3 млн. рублей. С учетом того, что квартира перешла в собственность продавцу до 1 января 2016 года, то налог будет исчисляться от суммы по договору. Поскольку владение жильем составило менее 3 лет, то при расчете НДФЛ будет применен вычет 1 млн рублей, а размер налога составит:

(3000000 – 1000000) х 13% = 260000 рублей.

Если нельзя использовать налоговый вычет, то размер дохода от продажи квартиры можно уменьшить на сумму фактических расходов (подтверждаемых документально), которые продавец в свое время понес при покупке этого жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Таким образом, налог будет исчисляться с разницы между ценой покупки и продажи.
Еще один вариант возникает, когда продавец, продав квартиру, взамен в этом же годуприобретает новую. Здесь доход от продажи жилья будет уменьшаться на сумму расходов на новое приобретение, но не более 2 млн. рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Соловьев М.И. продал свою квартиру в 2016 году со стоимостью по договору 3500000 рублей. В этом же году он купил другую квартиру за 2000000 рублей. Стоимость по договору в обоих случаях превышает кадастровую, поэтому НДФЛ будет исчисляться из стоимости договорной. Поскольку доход от продажи можно уменьшить на сумму вычета, используемого в случае приобретения жилья, размер подоходного налога получится:

(3500000-2000000) х 13% = 195000 рублей.

Когда расчет налога производится с кадастровой стоимости объекта недвижимости, ее размер берется по состоянию на 1 января года, в котором он продается, и умножается на коэффициент понижения 0,7.

Когда налог с продажи не платится?

Итак, налоговым законодательством предусмотрено несколько возможностей, когда при продаже недвижимости не придется платить налог на получаемый от этого доход:

Если пенсионер продает жилье, находящееся у него в собственности дольше установленного законом минимального срока владения им, он освобождается от обязанности по уплате налога и подачи декларации 3-НДФЛ.
В случае если стоимость продаваемого жилья не превышает размера применяемого вычета, налог будет равен нулю, соответственно платить его не придется.
Если стоимость продаваемой квартиры, принимаемая к расчету, окажется меньше суммы расходов, потраченных на ее приобретение, налог также будет равен нулю. Правда в налоговый орган необходимо будет предоставить декларацию и подтверждающие расходы документы.
При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности также существует возможность снизить размер налога до нуля, если каждому собственнику доли оформить ее продажу отдельным договором и каждому применить налоговый вычет.

Когда пенсионерам предоставляется налоговый вычет при продаже квартиры?

Сэкономить на уплате налога с дохода, возникшего от продажи жилья, могут не только обычные граждане, но и пенсионеры, если при продаже собственности их ситуация соответствует условиям для получения предусмотренных законодательством льгот:

Как указывалось выше, при определении налогооблагаемой базы пенсионер может использовать налоговый вычет в размере 1 млн. рублей в случае, если квартира, которую он продал, находилась у него в собственности меньше установленного законом минимальнопредельного срока 3 (5) лет.
Уменьшая на размер вычета сумму дохода полученного от продажи, он может таким способом значительно уменьшить соответственно и сумму уплачиваемого налога или вовсе свести его к нулю. Такой льготой пенсионер может воспользоваться один раз за налоговый период (год). Не зависимо от количества квартир, проданных за один год, получить за это время он сможет только 1 вычет.

Надо ли подавать налоговую декларацию в ФНС?

Получение дохода от продажи квартиры влечет за собой ответственность гражданина по уплате подоходного налога и подачи в налоговую службу (ФНС) декларации 3-НДФЛ:

Хотя, владение продаваемым имуществом сроком более 3 (5) лет, освобождающее налогоплательщика от уплаты налога, также освобождает его от необходимости подавать декларацию.
Во всех остальных случаях, включая уменьшение налогооблагаемой базы, этот документ придется заполнять и подавать.

Декларация подается не позднее 30 апреля в году, следующем за годом, в котором была оформлена продажа недвижимости. Ее необходимо представить в ФНС даже в том случае, если налог был сведен к нулю.

Дополнительно с декларацией потребуется представить в ФНС документы, на основании которых была совершена сделка, а также документы, подтверждающие расходы, которые понес налогоплательщик для приобретения жилья, если он использовал эти суммы для уменьшения налогооблагаемого дохода от продажи.

Декларацию можно подать, обратившись лично в налоговую службу, либо отправить ее электронным способом через сайт ФНС, либо по почте заказным письмом с описью.

Освобождены ли пенсионеры от уплаты налога на имущество?

Все получатели пенсионных пособий освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество, которым они владеют на праве собственности. Правда такая возможность предоставляется налоговым законодательством только в отношении одного объекта недвижимости каждого вида, к которым относятся:

жилой дом;
квартира или комната;
гараж, машино-место;
помещение (сооружение) для творчества;
строение (сооружение) для хозяйственных целей, расположенное на дачных, садовых участках, или предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

Если пенсионер имеет в собственности, например две квартиры, то льготу он будет иметь на одну из них (по его выбору), а за наличие второй придется платить имущественный налог полностью. Так же под льготу не попадают иные не указанные виды имущества. Кроме этого, налог придется все же платить, если кадастровая стоимость объекта недвижимости превысит 300 млн. рублей или оно будет использоваться в предпринимательской деятельности.

Налог с продажи квартиры для пенсионеров в 2022 году

Время прочтения: 6 мин.

Пенсионеры – это особая категория граждан, которая зачастую уже не ведет трудовую деятельность и живет на пенсию. Размер последней не всегда способен покрывать текущие нужды человека. Поэтому иногда они продают недвижимость, чтобы хоть как-то улучшить свое материальное положение. Вот только размер полученного дохода может быть снижен из-за необходимости уплатить НДФЛ. Отсюда и появляются частые вопросы о том, платит ли пенсионер налог с продажи квартиры. В этом и будем разбираться сегодня.

Существуют ли льготы для пенсионеров?

Пенсионеры относятся к числу льготных категорий граждан. Они имеют довольно много льгот со стороны государства. Некоторые из них касаются и получения налоговых преференций. Например, существует возможность снизить или не платить совсем имущественный налог.

А есть ли особые льготы для граждан пенсионного возраста. К сожалению, такой преференции для них сейчас нет. Зато они могут снизить размер налогового бремени, дождавшись, когда пройдет минимальный обозначенный в законодательстве период.

От чего зависит необходимость уплаты налога?

Т. к. возраст и наличие особого статуса на возможность не платить налог с продажи своей недвижимости не влияют, то пенсионеру остается только выполнить условия для получения общеустановленной льготы. Касаются они следующих факторов:

минимальный срок официального владения недвижимостью;
обстоятельства, в которых была получена недвижимость (они в свою очередь влияют на длительность минимального срока).

Несоблюдение условий влечет за собой необходимость делать отчисления в казну по стандартному тарифу.

Иногда гражданам самостоятельно сложно сориентироваться в обстоятельствах. Получить всю необходимую информацию можно в документах на квартиру: выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности.

Важно понимать, что момент владения отсчитывается (за исключением вступления в наследство) от даты регистрации недвижимости в Росреестре, а не от даты заключения договора.

Сроки и обстоятельства

С 2016 года вступили в силу изменения в НК РФ, вследствие которых минимальный срок для неуплаты НДФЛ с продажи квартиры увеличился с 3 до 5 лет. Правда, сейчас это правило не действует в отношении квартир, которые человек получил следующими путями:

по наследству;
после приватизации;
в качестве подарка от близкого родственника;
по договору ренты (вне зависимости от наличия или отсутствия родства).

Что изменилось? Раньше нужно было дождаться, пока пройдет 3 года с момента начала владения квартирой. Теперь же для некоторых типов приобретения срок увеличен до 5 лет.

*Момент регистрации недвижимости*	Минимальный срок владения, чтобы не платить налог	Причины получения квартиры в собственность
До 2016 года	3 года	Не имеет значения
После 2016 года	3 года	По договору дарения от близких родственников, в наследство, вследствие приватизации, по договору ренты
После 2016 года	5 лет	Иные основания, например, подарок от лица, не являющегося родственником, по договору долевого участия и т. д.

Важный нюанс – нужно правильно определить дату, от которой будет начинаться отсчет этих 3 – 5 лет. Иначе можно попасть в ситуации, когда налог все же придется уплатить. Варианты отсчета могут быть следующими:

от даты внесения записи в ЕГРН;
от даты смерти наследодателя – для квартиры, полученной по наследству.

Важно понимать, что отсчет начинается от месяца регистрации права собственности (смерти наследодателя), а не в календарных годах.

А что будет, если продать квартиру, которая находится в собственности менее 3 лет? Платить с нее налог придется. Не забываем, что иногда этот срок и вовсе увеличивается до 5 лет.

Как не платить налог: законные способы и рекомендации

Продажа квартиры предполагает необходимость самостоятельной уплаты налога в ФНС и сдачи налоговой декларации. Однако при соблюдении минимального срока владения необходимость в этом отпадает. Пенсионеру, имеющему и без того небольшой доход, жизненно важно не тратить деньги впустую. Поэтому нужно соблюдать некоторые рекомендации и советы, чтобы избежать переплаты.

Чтобы произвести продажу квартиры с минимальными потерями и не платить налог, человек должен ориентироваться на положения законодательных актов. В нашем случае – на жилищное и налоговое законодательство. При этом нужно помнить о следующих нюансах:

Существует всего одна возможность избежать уплаты налога – дождаться, когда пройдет 3 или 5 лет. Реализация жилья до этого времени без НДФЛ будет невозможна. Не забывайте, что отсчет ведется от начала регистрации прав.
Можно произвести взаимозачет налога, продав и купив новую квартиру. В зависимости от стоимости недвижимости, уплата НДФЛ может и вовсе не происходить. Каждая ситуация оценивается отдельно. Поэтому если вы хотите продать квартиру, с которой придется платить налог, а потом сразу же купить другую, то обратитесь за консультацией к юристу. Он поможет не только разъяснить ваши права, но и произведет примерные расчеты.
Если человек в результате продажи получил сумму, равную изначальной стоимости жилья, то НДФЛ платить не придется.

Наиболее реальный способ при досрочной продаже – снизить размер налога. И для этого у человека есть несколько законных способов. А именно:

Заплатить налог только на сумму фактической прибыли. Для этого нужно рассчитать разницу между первоначальной и продажной ценой недвижимости. Получается, если цена продажи окажется даже меньше, налог и вовсе можно будет не платить.
Получить имущественный вычет. Размер его может доходить до 1 000 000 рублей. Однако получить его можно лишь при определенных обстоятельствах.

Помните, что имущественный вычет нельзя применять чаще 1 раза за год. Причем в случае реализации имущества, принадлежащего нескольким гражданам, вычет применяется пропорционально.

Что это значит? Допустим, пенсионер имеет в собственности квартиру стоимостью 1 500 000 руб., собственниками которой являются он, супруга и 2 внуков. Подача декларация каждым производится отдельно. В данном случае, на одного будет приходиться по 375 000 руб. С этой суммы дохода не будет удерживаться налог (т. е. фактически, можно получить возврат).

Кстати, пенсионеры могут оформить возврат за несколько последних лет. Это особенно актуально для тех пожилых граждан, которые недавно вышли на пенсию и перестали вести трудовую деятельность.

Уменьшаем размер налога

Пенсионеру, чтобы не платить налог, лучше дождаться прохождения минимального срока. Если такой возможности нет (например, срочно понадобились деньги на лечение или человек хочет переехать в другую местность по показаниям здоровья), то при подаче налоговой декларации ему стоит приложить документы на продаваемую квартиру. Какие именно бумаги можно приложить? Те, что напрямую связаны с расходами на жилье (но не включаются счета на оплату ЖКХ). В общем виде сюда включаются:

договор купли-продажи или кредитный договор (если квартира перешла в собственность по наследству или в качестве подарка, расходов на приобретение не будет, т. е. и сумму стоимости учесть будет нельзя);
чеки и оплаченные счета, акты на проведение ремонтно-строительных работ (особенно актуально при покупке новостройки в черновом варианте, ведь человек вкладывает немало средств в ремонт).

Все официально подтвержденные суммы складываются и вычитаются из размера полученного дохода от покупки квартиры. Именно с этой суммы впоследствии и уплачивается налог.

Возможны следующие вариации:

Доходы больше расходов. Тогда НДФЛ уплачивают с разницы. Например, Иванова получила квартиру в дар от сына, но вложила в ремонт свои деньги в размере 450 000 руб. Через 2 года она продала жилье за 2 000 000 руб. Т. к. минимальный срок не прошел, то платить налог придется. Однако его можно уменьшить, предоставив документы и чеки по ремонту. Тогда НДФЛ будет удержан из разницы, т. е. с 1 550 000 руб. Плата составит 201 500 руб.
Доходы равны расходам или меньше их. Тогда НДФЛ платить не придется. Например, такое возможно, если человек продает квартиру по той же или меньшей стоимости, чем он купил.

Но если зачет позволяет не платить НДФЛ, предоставить подтверждающие документы с декларацией все равно придется. Иначе плату взыщут со всей суммы.

Если ситуация позволяет, лучше всего дождаться истечения минимального срока, а уже потом продавать квартиру без каких-либо сборов и налогов.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве +7-499-703-35-33 доб. 897 и Санкт-Петербурге +7-812-309-06-71 доб. 550.

0 0 голоса

Рейтинг статьи