Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой
Риски покупки квартиры с самовольной перепланировкой
Приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой на вторичном рынке жилья связана с рисками покупателя, т.к. самовольная планировка не имеет законного статуса. Особенно серьезные проблемы могут возникнуть в случае, когда данный факт выяснился уже после покупки. Разберемся чем грозит это явление покупателю и продавцу.
В целом все операции по изменению планировки жилплощади подразделяются на: допустимые и недопустимые. В первом случае, можно оформить их должным образом или вернуть облик в точном соответствии с планом квартиры, так как объем произведенных изменений был незначительным.
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой риски
К числу действий, носящих недопустимый характер, является удаление элементов несущих стен, изменение расположения санузлов и иные серьезные изменения первоначальной планировки объекта недвижимости. Узаконить подобные изменения невозможно.
Такие действия не имеют ничего общего с переустройством, например, заменой радиаторов отопления. Если переустройство не нуждается в оформлении, то любая перепланировка, даже самая незначительная, должна иметь подтверждение в документах.
Квартиры с перепланировкой наиболее опасны для пользователей ипотеки.
Если предоставление кредита уже одобрено, и только после этого выявился факт перепланировки, с выдачей средств могут возникнуть сложности. Банк в случае неспособности заемщика оплачивать кредит должен продать объект залога, но не сможет этого сделать в силу наличия перепланировки. Ликвидность такой жилплощади падает, а кредитор не заинтересован в подобном активе.
Наличие перепланировки представляет опасность для обоих участников сделки, при этом для покупателя кв. метров она выражается в следующем:
- При выяснении факта перепланировки после покупки устранять последствия или узаконивать их придется за собственный счет, тратя массу времени, моральных сил и денежных средств.
- При возникновении жалоб со стороны соседей или иных лиц, отвечать за проведенную прежними собственниками перепланировку жилплощади придется уже новому хозяину в полном объеме.
- Отсутствие согласования внесенных изменений предусматривает привлечение виновного лица, то есть текущего обладателя квартиры к ответственности, в том числе с необходимостью уплаты штрафов.
- Нет никакой гарантии, что работы были произведены должным образом, например, удаленные несущие стены способны спровоцировать обрушение перекрытий, что создает риски безопасности для жильцов.
- При установлении недопустимости внесенных конструктивных изменений, надзорные органы потребуют восстановления первоначального состояния жилья, а это может вылиться в серьезные затраты.
Не защищен от рисков и продавец недвижимости:
- Сокрытие проведенной ранее перепланировки может быть признано достаточным условием для признания договора купли-продажи недействительным.
- Продать квадратные метры, не соответствующие имеющемуся плану, весьма проблематично, поэтому поиски покупателя могут занять достаточно много времени. Не исключено, что придется снизить первоначально запрашиваемую цену.
- При вскрытии факта внесения конструктивных изменений в жилище после продажи, новый хозяин в судебном порядке может потребовать компенсации дополнительных расходов.
- Капитальные ремонтные работы без согласования ведут к привлечению виновника к административной ответственности и необходимости уплаты штрафа.
Конечно, продать объект недвижимости с перепланировкой, не имеющей никакого документального отражения, можно, особенно в случаях, когда государственные органы о ней не знают, но при этом вся ответственность дальше будет лежать на приобретателе, который должен понимать это.
Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой
Ответ:
Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи
Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:
«Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки», где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:
- Приватизация
- Согласие супруга
- Не понимал что делает.. ?
- Расчеты
О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:
- Недееспособный продавец — недействительная сделка!
- Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
- Как избежать неудачной покупки?
Условия договора о «чистоте» квартиры
Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:
«Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений»
Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:
«…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют».
Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.
Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи
Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там прежними владельцами была произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от «результатов» перепланировки, характера технических изменений:
1) не имеется оснований для расторжение договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если в результате такой перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).
Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.
Пример из судебной практики:
«Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.
Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований» (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).
Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.
В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:
- соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
- безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.
То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.
2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.
Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?
И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.
Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:
«Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения» (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)
Перепланировка. Нормы права. Судебная практика
В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики «Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки», куда вошли следующие статьи:
- Перепланировка квартиры. Понятие
- Переустройство квартиры. Понятие
- Реконструкция. Понятие
- Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
- Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
- Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
- Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
- Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
- Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
- Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
- Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
- Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика
Риски при покупке квартиры: неузаконенная перепланировка
Оформление сделки купли-продажи квартиры — серьёзный и долгий процесс. И естественно, продавец и покупатель желают провести такую процедуру быстро и с большей выгодой для себя. Однако риск приобретения «проблемной» квартиры всегда подстерегает покупателей, ведь жилые помещения на вторичном рынке имеют «историю», которую необходимо учитывать.
Специалисты юридического бюро «Начфин.инфо-39» согласились поделиться и рассказать о таком риске приобретаемой недвижимости на вторичном рынке, как наличие неузаконенной перепланировки, и о её последствиях. Ведь зачастую собственники скрывают факт проведения незаконных строительных работ в квартире, а несоответствие в планах и паспортах выясняется уже после заключения сделки. Соответственно, у покупателя могут возникнуть проблемы в виде существенных денежных трат на приведение купленного жилья в порядок.
В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка — это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения. А все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства и согласуется с органами местного самоуправления. Получается, что по закону, продавая жильё с перепланировкой, продавец передаёт документы с планами — техническим и кадастровым — на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и, возможно, по площади, отсюда и сложности.
Какие же проблемы могут поджидать покупателя жилья с неузаконенной перепланировкой?