Можно ли расторгнуть предварительный договор

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Предварительный договор – это своеобразный подготовительный этап к заключению полноценной сделки. Предварительное соглашение должно отражать все условия договора, который стороны планируют подписать в будущем.

У неискушенного в правовых вопросах человека может возникнуть резонный вопрос – а для чего вообще подобное соглашение заключается, да еще с аналогичными условиями, если все равно будет подписываться еще один договор?

Предварительное соглашение составляется в тех случаях, когда стороны готовы к основной сделке, но по ряду объективных причин не могут ее в настоящий момент заключить. Например, у покупателя нет на руках всей необходимой суммы, чтобы оплатить приобретаемую недвижимость.

В этом случае предварительное соглашение закрепляет договоренности продавца и покупателя заключать полноценную сделку совершить в будущем с оговоренными условиями, которые каждую из сторон сделки удовлетворяют.

Кроме того, в предварительном соглашении можно также предусмотреть условие о задатке – способе исполнения обязательств, либо об авансовом платеже.

Однако ситуации в жизни могут случаться разные, и предварительный договор становится необходимо расторгнуть. Это возможно, как и для любой другой двухсторонней сделки.

Предварительный договор не требует, в отличие от основной сделки, сдачи его в органы Росреестра. Также не требуется и нотариальное удостоверение.

Такое соглашение нужно составить в простой письменной форме.

Как можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Каковы причины для расторжения предварительной сделки? Самая очевидная – стороны раздумали заключать договор купли-продажи недвижимости в принципе, либо на оговоренных условиях.

Как бы то ни было, а расторжение всегда будет возможно по одному из следующих сценариев:

• Стороны взаимно не против расторжения сделки и готовы подписать двухстороннее соглашение о расторжении;
• Одна сторона желает исполнить договор, а вторая – его расторгнуть.

В первом случае стороны просто подписывают документ о расторжении сделки, на чем их правоотношения и заканчиваются. Как правило, в договор, в т.ч. и предварительный, вносятся условия о расторжении сделки.

С ними нужно предварительно ознакомиться. Это особенно важно при уплате авансового платежа по договору. Есть риск, что аванс не будет возвращен, если в тексте соглашения не будет оговорены условия об этом.

Если есть сомнения относительно рисков расторжения предварительного соглашения, то лучше всего заблаговременно проконсультироваться с юристом.

Если же «в товарищах согласия нет», и стороны не могут договориться о расторжении сделки, остается только вариант с обращением в суд.

Однако сделку не так просто расторгнуть по желанию только одной из сторон – нужно будет доказать, что имели место существенные нарушения в ходе исполнения обязательств, допущенные второй стороной.

Как правило, подобные нарушения сводятся к нарушению сроков или несвоевременному внесению авансовых платежей, если в договоре подобное условие содержалось.

Причины расторжения из категории «просто расхотелось» или «не нравится физиономия второй стороны по договору» судом во внимание приняты, конечно же, не будут. Нужны исключительно веские правовые аргументы.

Расторжения предварительно договора купли-продажи недвижимости без внесения существенной предоплаты

Если предварительное соглашение не предусматривало внесение предварительной оплаты в счет оплаты обязательства, то основной причиной расторжения договора может служить нарушение сроков.

Главные оговоренные сроки предварительного соглашение – сроки заключения основной сделки, ради которой предварительный договор и был заключен.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи дома, смотрите тут.

Про о бразец договора купли-продажи недвижимого имущества между физическими лицами читайте по ссылке: http://uropora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-muki-obrazec.html

В предварительном соглашении данные сроки должны быть приписаны, если же этого срок не указан, он считается равным одному году с момента заключения соглашения.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости с внесением предоплаты

В том случае, если в предварительном договоре будет условие об авансовом платеже, который нужно уплатить в оговоренные сроки в счет возникающего обязательства, то нарушение сроков такой оплаты также будет считаться существенным нарушением достигнутых договоренностей.

Соответственно, при нарушении данных договоренностей, суд вправе расторгнуть договор по инициативе продавца, который так и не увидел причитающихся ему денежных средств.

Чрезвычайно важный момент – уже уплаченный аванс при расторжении договора (по соглашению или в судебном порядке), автоматически покупателю не возвращается. Чтобы подобный возврат осуществить, нужно, чтобы в предварительном соглашении были прописаны условия, что в случае расторжения стороны возвращают друг другу все полученное по сделке.

Это правило установлено в ст.453 ГК РФ – о нем нужно помнить.

Кроме того, если стороны договорились о задатке, а не об авансовом платеже, то будет уже совершенно иное правовое регулирование.

Задаток, как инструмент для обеспечения обязательства, играйте двоякую роль. Во-первых, уплаченный покупателем задаток включается в исполнение его денежных обязанностей, во-вторых, обеспечивает исполнение обязательств сторонами.

При составлении предварительных договоров нужно различать эти понятия – аванс и задаток.

Условия и способы расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимости

Как правило, участники сделки купли-продажи квартиры заключают предварительный договор. Данный документ является своеобразной гарантией того, что и покупатель, и продавец осознают взятую на себя ответственность. Следовательно, при одностороннем расторжении одна из сторон, инициировавшая данное действие, должна компенсировать второй причиненные неудобства.

Процедура расторжения предварительного договора купли продажи квартиры

Предварительный договор может быть расторгнут как продавцом, так и покупателем. Несмотря на то, что чаще всего сторона, инициировавшая прекращение действие соглашения, может потерпеть определенные убытки, причины все же могут оказаться достаточно вескими, чтобы расторжение состоялось.

В одностороннем порядке

Выше уже говорилось о том, что соглашение можно расторгнуть по своему усмотрению, просто поставив в известность вторую сторону о том, что вы планируете это сделать. Чаще всего это происходит по стандартным причинам:

1. Со стороны продавца – если покупатель намеренно затягивает окончательную оплату, жалуется, что не может своевременно собрать сумму, просит отсрочку и т.п. В случае, если продавцу важно просто продать недвижимость, и сроки при этом роли не играют, он может и подождать дольше срока, прописанного в предварительном соглашении. Но если принципиальны именно оговоренные сроки, владелец недвижимости может инициировать прекращение действия документа.
2. Со стороны покупателя речь чаще всего идет о двух причинах. Первая касается исключительно случаев приобретения жилья в новостройке. Если застройщик затягивает сроки, не сдает объект вовремя – покупатель вправе не ждать. Второй случай касается любого жилья, и заключается он в выявлении существенных недостатков, не указанных продавцом при заключении предварительного договора.

В любом их этих случаев инициатор расторжения предлагает второй стороне решить все по договоренности. В зависимости от принятого второй стороной решения, возможны варианты развития дальнейших событий.

По согласованию сторон

Если вторая сторона признала, что инициатор разрыва соглашения прав, она принимает все условия и договор расторгается либо на условиях, заранее в нем прописанных, либо же на новых, достигнутых по соглашению участников сделки.

К сожалению, далеко не всегда вторая сторона соглашается на условия инициатора расторжения. Если речь идет о сроках – продавец может предоставить документы, подтверждающие обоснованность их увеличения. Если же причиной выступают дефекты – продавец может оказаться несогласным с тем, что они являются поводом для расторжения предварительного договора или даже для внесения коррективов в него.

В случае, когда вторая сторона отказывается от условий, предложенных инициатором, последний может обратиться в суд. Потребуется грамотно составленный иск, а также все необходимые документы, подтверждающие обоснованность претензий.

По решению суда

Как правило, в суд обращаются участники сделки в том случае, если по обоюдной договоренности не удалось достичь соглашения относительно того, на каких условиях будет расторгнут договор. Разумеется, в подавляющем большинстве случаев все разногласия касаются финансовой стороны вопроса. В таком случае заинтересованная сторона (она же – инициатор расторжения) должна выполнить несколько простых действий:

• Подать исковое заявление с указанием своих требований (возврат аванса, выплата неустойки и т.п.);
• Предоставить квитанцию об оплате госпошлины;
• Лично присутствовать на всех проводимых разбирательствах;
• После получения решения суда – принять и выполнить его или же оспорить.

Получить заключительное решение суда чаще всего удается на протяжении двух-трех месяцев с момента подачи заявления. Если в течение десяти дней с момента вынесения решение суда не было оспорено, считается, что обе стороны с ним согласны и готовы выполнять.

Если предоплата была незначительной

Чаще всего предварительные соглашения без внесенной предоплаты или с внесением незначительной предоплаты расторгаются просто по согласованию сторон.

Расторжения договора лучше всего не просто зафиксировать в письменном виде, но и заверить составленную бумагу у нотариуса. Это обезопасит участников сделки от неприятностей, если одна из сторон решит изменить свое решение.

Если причина инициации разрыва договора – несоблюдение сроков одной из сторон, то пострадавшая сторона вправе требовать материальную компенсацию даже в том случае, если предоплата была незначительной. В этом случае расторжение по взаимному согласию возможно, если вторая сторона согласится выплатить требуемую сумму.

При наличии существенной предоплаты

Если изначально покупатель уплатил существенную часть полной стоимости приобретаемой квартиры, документ уже приобретает все те свойства, которыми наделен обычный договор купли-продажи. В идеале, в таком соглашении следует прописать условия одностороннего расторжения.

Если инициатором расторжения с существенной предоплатой является продавец (например, он не хочет ждать, пока покупатель соберет необходимую сумму), то он обязан вернуть весь задаток. Разумеется, в случае отсутствия в договоре регулирующих данный момент пунктов.

Если инициатор — покупатель, то продавец может потребовать возместить ему определенную сумму компенсации. Если возможности достигнуть соглашения нет, сторонам придется обращаться в суд.

Нужно ли уведомление второй стороны?

Возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке нет. Исключение – если в соглашении прописаны определенные даты, а вторая сторона не соблюдает их. В таком случае действие документа прекращается по причине наступления указанного срока, и уведомлять вторую сторону нет необходимости.

Чем полнее будут расписаны условия сделки в предварительном договоре, тем выше вероятность того, что при его расторжении не возникнет недопониманий.

Как составить соглашение о расторжении: образец

Составлять документ о расторжении лучше всего с участием квалифицированного юриста.

Даже несмотря на то, что вы можете скачать образец о расторжении предварительного договора купли-продажи, нюансы конкретного случая все же необходимо учитывать.

Чтобы расторжение предварительного договора не причинило особых неудобств ни одной из сторон, нужно, в первую очередь, попытаться предугадать все возможные варианты развития событий и прописать такие моменты в самом документе. Кроме того, для составления разного рода документов не помешает привлекать компетентных в таких вопросах юристов.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Момент прекращения прав и обязанностей сторон по предварительному договору купли-продажи недвижимости

Фабула дела такова: 13.03 сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, все существенные условия сторонами оговорены, основной договор стороны обязались заключить в срок 19.04. Порядок расчетов по сделке согласован сторонами на следующих условиях: половина стоимости объекта оплачивается за счет собственных средств покупателя, вторая половина оплачивается за счет кредитных средств. В качестве обеспечения исполнения обязательств стороны составляют соглашение о задатке, согласно которого покупатель обязуется передать продавцу 500 т.р. Покупатель передает 500 т.р. продавцу, что оформляется распиской. Соглашение о задатке и предварительный договор предусматривают, что в случае отказа банка в выдаче ипотечного кредита либо отказа органа опеки в совершении сделки (продавец выступала в том числе от имени несовершеннолетних) задаток возвращается продавцу без применения штрафных санкций.

Далее стороны начинают заниматься подготовкой к оформлению сделки, в этот период у покупателя появляются сомнения в желании заключить основной договор (покупатель стал бояться, что продавец после продажи не купит на несовершеннолетних новое жилье и объект злые органы опеки у покупателя отберут и останется он у разбитого корыта). Продавец получает от органа опеки разрешение на сделку и передает ее покупателю для предоставления в банк. Далее привожу хронологию событий:

13.04 Банком начато рассмотрение заявки на выдачу кредита

17.04 Продавец направляет покупателю предложение заключения основого договора и предлагает покупателю встретиться 19.04 в офисе агенства недвижимости с целью заключения основного договора

18.04 Банком отказано в выдаче кредита по причине непредставления документов

19.04 Стороны встречаются и покупатель отказывается заключать основной договор по причине отказа банка, а так же требует возврата задатка с продавца. Продавец возвращать задаток отказывается.

24.04 Банком заявка пересмотрена и выдача кредита покупателю согласована , однако покупатель брать кредит отказался.

Далее покупатель обращается с иском к продавцу, в котором прости вернуть задаток, а так же проценты за пользование чужими денежными средствами, мотивируя требования тем, что сделка не состоялась по причине отказа банка и в этом случае продавец обязан был вернуть задаток. Я в данном споре представляю интересы ответчика(продавца) и считаю, что никаких денежных средств продавец возвращать не обязан.

п. 6 ст. 429 ГК Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В нашем случае продавец направлял оферту покупателю в пределах срока действия предварительного договора, следовательно после истечения срока действия предварительного договора права и обязанности сторон сохранились и договор считается пролонгированным (об этом писал А.Г. Карапетов в своем комментарии к ст. 429 ГК), следовательно покупатель могла и обязана была заключить основной договор (одобрение заявки на выдачу кредита она в дальнейшем получила).

Далее про саму природу задатка в спорном договоре. По моему мнению, условие о возврате денег покупателю, в случае отказа банка, распостраняется лишь на отношения, связанные с соглашением о залоге и никак не влияет на обязательства по заключению основного договора (данное условие не было согласовано сторонами как отлагательное либо отменительное для совершения основной сделки). В рассматриваемом случае, при отказе банка, продавец обязан был бы вернуть задаток, в случае обоюдного отказа обеих сторон от сделки. Таким образом, покупатель является стороной, ответственной за неисполнение договора, следовательно задаток остается у продавца (ст. 381 ГК)

Уважаемые коллеги, здесь описана основная идея для составления встречного иска к горе-покупателю, интересно узнать в ваше мнение на этот счет, заранее благодарю.

• 3886
• рейтинг 2

Подготовка и ведение дел в суде. Исполнение судебных решений

Поставка: основные проблемы договорной работы

Премиум-программа ВШЭ — аналог MBA в области права

Комментарии (22)

«согласно которого покупатель обязуется передать продавцу 500 т.р.»
лишь обязуется или передал?
«задаток возвращается продавцу без применения штрафных санкций»
возвращается продавцу?
«про саму природу залога в спорном договоре»
а откуда залог?

а вообще согласен, что накосячил именно покупатель, поэтому задаток уходит в «музей капитал-шоу поле продавца».

« Спасибо за поддержку коллега, но как мне кажется ситуация с последующим одобрением существенного значения не имеет. Банк отказал (но это не отменительное либо отлагательное условие), срок договора истек, но продавец в период действия срока направлял покупателю оферту от которой последний отказался, следовательно согласно п. 6 429 ГК права и обязанности по предв. договору у сторон сохранились. При такой логике, как мен кажется даже без дальнейшего одобрения, покупатель обязан был предпринимать иные действия для заключения основной сделки (обратиться с заявкой в другой банк например). Как думаете? »

Из описания ситуации видно, что санкции не применяются в случае отказа Банка или органа опеки. Второй выдал разрешение. Продавец передал его Покупателю для Банка. Важным моментом является фиксация этого факта (акт или расписка). Значение имеет и то, кто занимался оформление сделки — сам стороны или юротдел Агентства недвижимости. Выходит, Покупатель намеренно не предоставил разрешение Банку, чтобы спровоцировать отказ.

Далее, Продавец направляет предложение о заключении сделки в последние дни действия договора. Так поступают только в случае возникновения сомнений в контагенте и то по совету юриста. Обычный человек не додумается.

По вашему рассказу 13.04. Банк начал рассмотрение документов на объект залога, а 18.04. отказал. Получается, что всё сделано за 4 дня, т.к. 15-16.04. выходные. Так не бывает, поскольку Банк заинтересован в выдаче кредита. Обычно рассматривает заявку от 3 до 7 дней (это общий срок). Если какого-то документа не хватает по регламенту либо Банк просит что-то дополнительно для себя или Страховой компании, всегда предоставляется время. Никто сразу не отказывает, тем более письменно. Если это всё же было сделано, то по просьбе Покупателя к специалисту Банка.

19.04. состоялась встреча у риэлторов с целью заключения договора. Выглядит нелепо, поскольку Покупатель знал, что у него не подписан Кредитный договор, а Продавец не мог получить информацию о готовности Покупателя к сделке. Таким образом, это был спектакль, цель которого получить формальное и психологическое преимущество в возникающем конфликте. Риэлторы также были в курсе происходящего, однозначно.

Ещё подтверждение того, что это спектакль. Уже более года действует норма, согласно которой сделки с долевой собственностью оформляются в нотариальной форме, а ввиду того, что участником долевой собственности является несовершеннолетний, то это второе основание для нотариальной формы. Значит, в офисе риэлторов сделка не могла быть заключена.

24.04., т.е. на 3-й рабочий день после встречи сторон, Банк одобрил объект. Вопрос в том, кто и когда передал Распоряжение опеки в Банк. Точно не Покупатель.
Как бы там ни было, это правильный ход. При разбирательстве поможет сам факт одобрения и срок его получения.

По умолчанию, задаток должен остаться у Продавца, т.к. разрешение опеке было оформлено и передано Покупателю, а он намеренно не предоставил его в банк, чем создал условия для расторжения сделки. Другими словами, это завуалированный отказ от сделки, попытка обелить себя. Это нужно доказать.

К участию в деле нужно подтянуть и риэлторов, и Банк, запросить у них нужные сведения. Возможно, будет полезно наложить арест на недвижимость.

Каждая из сторон сделки должна пользоваться своими правами и исполнять обязанности добросовестно. Отказ банка искусственный, а не объективный, что подтверждается последующим одобрением.

Ваше разделение обязательств по Предварительному договору и Соглашению о задатке противоречит логике. Оба документа имеют одну цель — упорядочение отношений сторон по оформлению сделки, только первый содержит условия будущей сделки, а второй — условия расторжения. А вообще всё можно включить в один документ — разницы не будет. Отказ банка является, как вы выразились, отменительным условием для обязательств сторон по сделке, если они сделали всё от них зависящее точно и вовремя. По сути, стороны договорились о форс-мажоре.
Таким образом, обоснование неверное в отличие от вывода.

Переданная сумма 500 т.р. должна быть признана задатком, потому что обеспечивает обязательства, вытекающие из Предварительного договора. Это можно было доказать и раньше, а сейчас, после изменений положения о задатке, наличия обобщённой практики и при точной формулировке в Предварительном договоре это не должно составить труда.

По поводу размера задатка. При общей цене 5 000 т.р. задаток 500 т.р. составляет 10 процентов. Это нормально. Правда, суд, оценив все обстоятельства, может применить аналогию права и снизить размер санкции, сделав ссылку на ст. 333 ГК РФ (уменьшение неустойки).

В ходе разбирательства можно будет предложить Покупателю всё же продолжить сделку, а не терять задаток. Можно также попробовать обратиться со встречным иском о понуждении к заключению сделки, тем более что Банк выдал одобрение.

Даже на войне можно вести переговоры. Главное получить в собственность дом и землю, а не оставить задаток. Успехов!