Как оформляется задаток при покупке квартиры в ипотеку

Задаток при покупке квартиры в ипотеку.

Ставки по ипотечным кредитам снизились и многие решились купить квартиру в кредит. Недавнее обращение ко мне за юридической помощью показало, что несмотря на то, что опыт кредитования и покупки недвижимости есть почти у каждого и вроде бы все вполне понятно, ошибки в оформлении документов допускаются самые серьезные и люди по-прежнему теряют из-за этого свои деньги.

Заключение предварительных договоров купли-продажи квартир прочно вошло в деловой оборот, в настоящее время умудряются заключать даже предварительные договоры долевого участия в строительстве. Цель этих сделок вполне понятна — они «успокаивают» стороны: покупатель не беспокоится о том, что понравившаяся квартира будет продана другому, продавец — о том, что покупатель передумает покупать эту недвижимость. Дабы усилить эту «успокоенность» в практику также прочно вошло обеспечение исполнения предварительных договоров задатком.

Всё это вполне соответствует закону. С 2015 года п. 4 ст. 380 ГК РФ прямо допускается обеспечение задатком исполнения обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В упрощенном виде суть в следующем: из предварительного договора у его сторон возникает лишь одна обязанность — заключить основной договор купли-продажи в срок и на условиях, которые указаны в предварительном договоре. И чтобы сторонам не пришло в голову от этой обязанности уклониться, то есть просто взять и передумать, в самом предварительном договоре или отдельным соглашением предусматривается обеспечение его исполнения задатком (обычно суммой 50-100 тысяч рублей), передаваемым покупателем продавцу. Если заключить основной договор откажется покупатель — задаток остается у продавца, если продавец — он должен вернуть задаток в двойном размере.

Казалось бы, покупатель, который действительно намерен купить квартиру, (иначе зачем он подписывает предварительный договор, правда?) ничем не рискует, задаток зачтут в счет выкупной цены. Но это верно, только если квартиру вы покупаете на свои деньги, если же для оплаты части стоимости жилья вы берете кредит, то могут возникнуть проблемы.

Дело в том, что кредит вам могут и не предоставить. Причем ситуации возникают самые разные. Даже если вам уже предварительно одобрили ипотеку на нужную сумму, поскольку как заемщик вы банк устраиваете, то кредит на покупку именно этой выбранной вами квартиры могут не согласовать. Или банк после внимательного изучения и проверки ваших документов передумает или предложит кредит в меньшей сумме, в конце концов, за то время пока вы искали квартиру, могут измениться условия кредитования. Все это — реальные случаи.

Итак, кредит вам не дают, вы сообщаете об этом продавцу, других средств на покупку нет. Вы думаете извинитесь, что так вышло, вам вернут задаток и все? Отнюдь.

Отказ в предоставлении кредита не признается непредвиденным обстоятельством (форс-мажором), в этом случае считается, что предварительный договор не исполнен по вине покупателя, с вытекающим отсюда последствием — оставлением задатка у продавца.

Дабы не быть голословной приведу выдержки из судебных решений по искам таких покупателей, безуспешно пытавшихся вернуть себе задаток.

Апелляционное определение республики Марий Эл от 17 мая 2016 г. по делу N 33-784/2016 » …в согласованный сторонами срок договор купли-продажи не заключен по вине истца, который не смог получить кредит в банке … Поскольку доказательств, свидетельствующих о невиновности Я. в совершении действий, вследствие которых договор купли-продажи квартиры не был заключен, в материалы дела не представлено… судебная коллегия полагает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.»

Апелляционное определение Иркутского областного суда от 14 ноября 2014 г. по делу N 33-9352-14: «Основной договор заключен О. не был по причине того, что ОАО «Сбербанк России» отказал ей в предоставлении кредита….Учитывая, что за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры ответственна сторона, выдавшая задаток, т.е. покупатель, суд на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ правильно сделал вывод о том, что задаток остается у Р.»

Итак, это реальные дела, в которых покупатели, давшие задаток по предварительному договору, его утратили.

Между тем, это не означает, что следует отказываться от предварительных договоров, поскольку их наличие имеет значительные плюсы, о которых указано выше. Просто к условиям таких сделок надо подходить внимательно.

Порядочные риэлторы и застройщики включают в тексты предварительных договоров так называемую «банковскую оговорку». Это означает наличие условия о том, что обязательства сторон по заключению основного договора прекращаются и задаток подлежит возврату, если покупателю будет отказано в предоставлении кредита. Такое условие также совершенно законно, ст. 157 ГК РФ предусматривает право совершить сделку под отлагательным условием — то есть поставить возникновение обязанности заключить договор в зависимость от факта выдачи кредита, а п. 1 ст. 381 ГК РФ предусматривает возможность возврата задатка по соглашению сторон.

Соответственно, если вы, прочтя предложенный текст предварительного договора, такого условия в нем не нашли — обязательно требуйте его включения.

При наличии банковской оговорки вы без труда получите свой задаток обратно, если в кредите откажут, причем даже в том случае, если добровольно его вам продавец не вернет — об этом также свидетельствует судебная практика.

Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 29 октября 2014 г. по делу N 33-6766/2014 : «Из условий предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следовало, что в случае отказа банка покупателю в выдаче целевого кредита на приобретение указанной квартиры, денежный задаток в сумме возвращается продавцом покупателю в полном размере (п. 16). Таким образом, на момент заключения предварительного договора купли-продажи стороны сделки предполагали возможность наступления негативных последствий в виде отказа покупателю И. в выдаче кредита на покупку данного объекта недвижимости. Сторона продавца возражений относительно данного условия не высказывала, с возвратом задатка в полном размере соглашалась. Материалами дела подтверждается и следовало из объяснений сторон, что И. отказался от исполнения договора с Б., потребовав возврата уплаченных денежных средств, в связи с отказом ОАО «Сбербанк России» в предоставлении истцу ипотечного кредита…При таких обстоятельствах у суда первой инстанции имелись правовые основания для удовлетворения исковых требований И. о возврате задатка».

Таким образом, чтобы избежать серьезных проблем с возвратом задатка, достаточно проявить внимательность и подумать на шаг вперед при заключении предварительного договора.

И в заключение немного о том, что же можно сделать, если вы такую осмотрительность не проявили и рискуете потерять задаток.

Во-первых, следует попытаться договориться с продавцом о расторжении предварительного договора по соглашению, в этом случае задаток возвращается на основании п. 1 ст. 381 ГК РФ.

Во-вторых, возможно, что вторая сторона до истечения срока договора не направит вам официальное предложение заключить основной договор, тогда обязательства, возникшие из предварительного договора, прекращаются в силу п.6 ст. 429 ГК РФ.

В-третьих, следует оценить сам предварительный договор, возможно он составлен не безупречно и найдутся основания для признания его незаключенным либо недействительным. Например, в нем может отсутствовать надлежащее описание предмета основного договора, в частности, характеристик квартиры, позволяющих ее идентифицировать. В этом случае незаключенная сделка каких-либо обязательств не влечет, (п. 3 ст. 429 ГК РФ, ст. 432 ГК РФ) и задаток подлежит возврату как неосновательное обогащение.

В последних двух случаях продавцу (если устно вам уже отказали отдать задаток) следует направить претензию с указанием на факты прекращения обязательств, незаключенность или недействительность предварительного договора и предложить задаток вернуть. Если возврат не произведут добровольно и у вас есть хорошая правовая позиция – обращайтесь в суд.

В целом же советую по возможности избегать заключения соглашений о задатке, при подписании предварительного договора лучше передавать продавцу часть оплаты в виде аванса (предоплаты).

Удачных покупок и будьте внимательны, распоряжаясь своими деньгами ?

В чем отличие предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке от основного и зачем его заключать?

Перед подписанием договора купли-продажи обычно подписывается предварительное соглашение, в котором указываются основные условия будущей сделки и факт передачи аванса или задатка. Рассмотрим, как правильно оформить предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке и во сколько это обойдется.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Для чего это нужно?

Предварительный договор играет важную роль в процессе купли-продажи, хотя формально и не является обязательным. После его подписания и передачи аванса (обычно 5-10% стоимости жилья), продавцу уже будет сложно отказаться от сделки. Если он это сделает, то ему придется вернуть задаток в двойном размере, что экономически невыгодно.

К тому же стороны заранее, что называется «на берегу», оговаривают все условия покупки недвижимости. В будущем им останется только продублировать их в основном договоре купли-продажи (ДКП), что займет минимум времени.

В чем отличие промежуточного и основного соглашений?

Отличия предварительного договора от основного:

четко прописаны условия получения аванса или задатка;
предусмотрена ответственность сторон за неисполнение обязательств;
указывается дата заключения основного ДКП.

Прозрачная схема расчетов, описанная в предварительном соглашении, очень важна, так как в случае, если банк не выдаст кредит, сделка сорвется с убытками для покупателя (потеря аванса).

В остальном тексты двух соглашений очень похожи, но предварительный ДКП заключается на определенный срок в отличие от основного и не подлежит регистрации в Росреестре. Как только вступает в силу основное соглашение, предварительное перестает действовать.

Какие требования выдвигаются к этому документу?

Требования к предварительному соглашению такие же, как и к основному ДКП. Оба документа имеют одинаковую юридическую силу. Основные условия заключения:

письменная форма;
согласие сторон по всем пунктам;
проверка всех документов покупателя и продавца перед подписанием соглашения.

Когда и между кем заключается?

Предварительный договор заключается, как только покупатель выражает готовность приобрести жилье и достиг согласия по поводу цены с продавцом. В этом случае обе стороны могут подписать предварительный ДКП и «застолбить» квартиру передачей аванса.

Структура подготовительного контракта

Текст соглашения можно составить самостоятельно или попросить образец у знакомого юриста. Существенными условиями являются цена и предмет сделки (конкретная недвижимость). По этому вопросу у сторон не должно быть никаких разногласий, так же как и по всем остальным.

Структура предварительного ДКП:

персональные данные сторон, с указанием адреса, паспортной информации;
адрес квартиры и ее описание (метраж, структура и пр.);
документы, на основе которых недвижимость принадлежит продавцу;
цена недвижимости (окончательно согласованная);
порядок расчетов (сумма, которая передается продавцу после подписания предварительного ДКП, кредитные средства и остаток, который отдается в финале сделки (после регистрации в Росреестре));
порядок расторжения предварительного ДКП и ответственность сторон;
дата заключения основного договора и регистрации в Росреестре;
личные подписи и реквизиты сторон.

Это основные пункты, которые обязательно должны быть отражены в предварительном ДКП. В пункте, где указываются стороны, нужно отразить паспортные данные, ИНН, а также адрес регистрации сторон. В договоре обязательно прописывают полные реквизиты документов, подтверждающих право собственности на недвижимость.

В пункте, где фиксируется цена сделки, должно быть указана сумма, которая передается предварительно, размер кредита со ссылкой на кредитный договор и сумму остатка, которая составляет личные средства покупателя. Обязательно фиксируется, кто и в каком размере несет расходы по оформлению сделки. Если для расчетов арендовалась банковская ячейка или открывался счет, то будут нужны ссылки на соответствующие договоры.

На что следует обратить пристальное внимание при покупке?

Для покупателя самое главное — не потерять 5-10% стоимости квартиры, переданных в виде аванса или задатка, если сделка сорвется по вине банка . Поэтому этот пункт нужно четко изложить в предварительном соглашении. Если банк отказывает в выдаче кредита, то деньги должны быть возвращены покупателю в 100% размере. Важным пунктом также являются сроки будущей сделки, в частности сроки зачисления кредитных средств. Они должны быть реальными и согласованными с банком-кредитором.

Если покупателю отказали в выдаче кредита, то в ПДКП должна быть предусмотрена возможность повторного обращения после устранения недостатков в документах или в другой банк. Если сделка проводится с использованием материнского капитала, то важно также обсудить и прописать в договоре возможный срыв сделки из-за отказа Пенсионного фонда предоставить средства.

Продавцу важно, чтобы сроки передачи денег за квартиру не затягивались. Стоит прописать все сроки выполнения договоренностей, способ расчета между покупателем и продавцом, ответственность каждой из сторон. Продавец не должен страдать в случае, если банк затянет вопрос с передачей кредитных средств. Поэтому нужно предусмотреть возможность досрочного расторжения сделки при неоплате в положенные сроки.

В чем разница между авансом и задатком?

Покупатель передает продавцу аванс либо задаток. Между этими понятиями есть разница. Задаток передается в счет будущей оплаты. Аванс формально не является способом обеспечения исполнения обязательства. Его в любой момент можно забрать назад или вернуть. Аванс является возвратным в любом случае, кто бы и по какой причине не отказался от сделки.

Оформление аванса

Если передается аванс, то при отказе покупателя от подписания ДКП, продавец его вернет. Это удобный вариант, если покупатель не уверен, что банк выдаст ему кредит. Оформляется аванс отдельным договором об авансе или предварительным ДКП. Иногда стороны просто ограничиваются выдачей расписки о получении денежных средств.

Сделка может быть оформлена в простой письменной форме. В случае аванса стоит подумать, как компенсировать понесенные расходы в том случае, если сделка не состоится и авансовый платеж будет возвращен.

Оформление задатка

Если после подписания предварительного ДКП передается не аванс, а задаток, то это также оформляется распиской, договором задатка или ПДКП. Необходимо обязательно прописать, что в случае отказа банка в кредитовании покупатель ответственности и штрафных санкций не несет.

Задаток полностью возвращается без оплаты неустойки, если отказ от сделки был инициирован банком-кредитором. Если отказ происходит по вине продавца либо покупателя, то берется неустойка в размере задатка, с той или иной стороны.

Сумма задатка может быть вычтена из суммы первоначального взноса по кредиту, но данная операция требует обязательного согласования с банком.

Можно ли обойтись без составления отдельных бумаг?

Если оформляется предварительный ДКП, то можно обойтись без отдельных соглашений об авансе или задатке. В остальных случаях договор или расписка составляются в двух экземплярах. Копию покупатель предоставляет банку.

Когда заключается основной ДКП?

Основной договор обычно оформляется спустя 1-2 недели после подписания предварительного соглашения. Иногда стороны устанавливают другие сроки. Перед сделкой профессионалы всегда проверяют наличие документов на недвижимость, а также отсутствие обременений, возраст и дееспособность сторон.

После подписания договор купли-продажи вместе с заявлением и другими документами передается в территориальное отделение Росреестра или МФЦ («Мои документы») для регистрации перехода прав собственности.

Нужно ли регистрировать?

Предварительный договор не регистрируется в Росреестре. Это соглашение действует только до момента подписания основного ДКП.

Основные этапы процедуры оформления:

Согласование всех условий соглашения продавцом и покупателем.
Проверка документов (прав на недвижимость, дееспособности сторон, отсутствия обременений).
Оформление предварительного договора, в котором будут указаны основные параметры и сроки будущего соглашения (у нотариуса, в агентстве недвижимости либо самостоятельно).
Передача аванса или задатка в рамках предварительного договора.
Обращение в банк с ПДКП для оформления кредитного соглашения.

Самое важное в этой процедуре — убедиться в том, что недвижимость действительно принадлежит продавцу. Нужно также проверить, все ли выписаны из помещения и насколько чиста юридическая история квартиры. Предварительный ДКП обязывает стороны оформить основной, если для его расторжения нет серьезных причин. Поэтому к оформлению стоит отнестись с такой же серьезностью, как и к основному ДКП.

Расходы

Предварительный договор можно составить самостоятельно, без обращения к юристу и нотариусу. В этом случае все обойдется бесплатно. Составление соглашения у юриста будет стоить до 10 тыс. рублей.

Предварительный договор купли-продажи – важный документ, особенно если оформляется ипотечный кредит. Прописав условия расчетов, можно не потерять аванс в том случае, если банк задержит выдачу кредитных средств или неожиданного откажет в кредитовании. Заранее продумав все этапы сделки, условия и сроки, покупатель и продавец могут избежать срыва договоренностей в будущем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как оформить задаток при покупке квартиры в ипотеку

Опубликовал: admin в Кредиты займы ипотека 21.11.2022 0 468 Просмотров

Оформление аванса при ипотеке

Одним из важнейших этапов является внесение задатка при покупке квартиры в ипотеку. В результате продавец жилья получает уверенность в том, что клиент готов его приобрести.

Как оформляется задаток при покупке квартиры в ипотеку

Когда при покупке квартиры вносится задаток, об этом извещается банк. После этого кредитная организация вычитает его сумму из объема первоначального взноса. Передача денежных средств осуществляется либо наличными, либо через безналичный перевод.

Задаток при ипотеке оформляется идентично задатку без ипотеки:

Договор подписывается в двух экземплярах, один из которых отдается продавцу, а другой покупателю.

Снимается копия для предоставления в банк.

Покупателем передаются финансовые средства в оговоренном в договоре размере.

Продавец пишет официальную расписку, подтверждая передачу.

Для банка снимается копия расписки от продавца, в которой тот подтверждает получение всех денежных средств, предусмотренных задатком.

Договор вступает в силу.

С юридической точки зрения, договор вступает в силу в случае, если в нем есть следующие необходимые сведения:

указаны владельцы той квартиры, которая выставлена на продажу;

указаны покупатели;

отмечены сведения, подтверждающие личности участников сделки;

указана стоимость сделки;

задаток должен быть написан как цифрами, так и прописью;

отмечены сведения, касающиеся квартиры;

обозначена ответственность за несоблюдение договора.

Кроме того, опытные риэлторы советуют вместе с договором прикладывать справку от психиатра, которая подтверждает, что сделка участниками была совершена в здравом уме и памяти. Это позволяет в случае неблагоприятного развития событий, избежать судебного разбирательства по этому вопросу.

Договор задатка является видом Предварительного договора. В нем отдельно содержится информация, касающаяся утраты или возврата средств, оставленных в качестве задатка.

Связано это с тем, что задаток является специальным инструментом, который обеспечивает полное выполнение всех предварительных договоренностей, касающихся квартиры. Сторона, нарушающая их, теряет задаток в полном объеме.

Важно понимать значение определения «задаток». Когда отсутствует Соглашение о задатке, в случае если события будут развиваться по плохому сценарию, суд официально посчитает его авансом.

Есть рекомендация, касающаяся этого вопроса. Нужно составлять сразу два документа:

Предварительный договор купли-продажи

Соглашение о задатке

Важно! Необходимо тщательно составить расписку, касающуюся получения денежных средств. Ее отсутствие чревато проблемами при возможном судебном разбирательстве. Образец представлен ниже.

Особенности договора аванса при покупке квартиры в ипотеку

Под «авансом» понимаются договоренности, которые регламентируют вопросы авансового платежа. В таком договоре должны быть указаны следующие сведения:

объект договора, под которым понимается квартира;

точное время и дата, когда были внесены денежные средства;

размер внесенных финансов.

Кроме того, регламентируются ситуации, при которых аванс не будет возвращен.

Часто определения «задаток» и «аванс» обыватели считают идентичными. Однако между ними есть определенные отличия. На законодательном уровне термин «аванс» не упоминается. В практике под ним понимают внесенную предоплату некоторого размера. Его наличие не обязывает полностью соблюдать все положения, обозначенные в договоре. В него могут быть внесены дополнения. Они должны быть согласованы между всеми участниками сделки.

При разрыве договора, в том случае, если это аванс, несется материальная ответственность в частичном размере от всего объема внесенных денежных средств. При соглашении о задатке, вопросы, касающиеся его расторжения, регулируются законодательно. На практике, чаще используется именно аванс, по причине большей гибкости и меньших потенциальных санкций.

Образец расписки за аванс:

Покупка квартиры в ипотеку в Сбербанке имеет некоторые отличия, от других кредитных организаций. После получения кредитного решения, банком дается срок длительностью 4 месяца, в течение которого требуется найти квартиру.

Следует найти подходящую жилую площадь, проверить все вопросы юридического характера, собрать весь пакет документов и подписать договор кредитного характера.

В Сбербанке не имеется жестких ограничений, касающихся дома, в котором находится покупаемая квартира. Единственный запрет касается перепланировки. Она должна быть узаконена или же хозяин жилплощади должен подтвердить, что он вернет все в первоначальный вариант. Кроме того, Сбербанк требует официально оформленного предварительного договора.

Подписывается договор аванса или задатка, где подробно описываются условия, а также предварительного договора по форме Сбербанка, что является формальным требованием.

Покупатель должен перечислить первоначальный взнос на собственный счет в этой кредитной организации. В случае, когда некоторая сумма уже перечислена продавцу он предоставляет расписку. Это защищает от сделок сомнительного характера.

Под «залогом» понимается часть от общей суммы, которая будет удержана в случае нарушения условий сделки со стороны покупателя. Это является дополнительной гарантией, которая приводит к выполнению взятых на себя обязательств. Очень важно грамотно подходить к вопросу документального оформления залога. В современных нестабильных условиях может произойти много различных событий, способных повлиять на сделку: покупатель потеряет денежные средства, разразится финансовый кризис, изменятся цены на недвижимость, в результате одному из участников, сделка станет невыгодной.

Существуют ситуации, когда отсутствуют необходимые денежные средства на внесение первоначального взноса. Несмотря на это, покупатель может обратиться в кредитную организацию и подписать ипотечное соглашение. Клиент получит более высокие проценты на заключаемый кредитный договор. Этим, банковская организация страхует себя от потенциальных потерь. Претендовать на ипотеку без первоначального взноса могут исключительно физические лица, являющиеся гражданами Российской Федерации.

Существует серьезный риск того, что банковская организация откажет в получении кредита. Исходя из этого, вопрос, касающийся возврата задатка, если банк не одобрил квартиру по ипотеке, выходит на первый план. Универсального средства защиты от этого нет. Однако при грамотном подходе, можно обезопасить себя.

В рамках осуществления ипотечной сделки следует тщательно подойти к вопросу составления предварительного соглашения. В нем нужно точно указывать сумму, которая будет выплачена за квартиру из своих финансовых накоплений, а какая сумма будет взята у кредитной организации. Должны быть указаны все гарантии, а при их несоблюдении, размер выплат компенсаций за понесенные убытки.

Также отмечается отсутствие законодательно несогласованной перепланировки жилой площади. В противном случае, продавец должен самостоятельно решить данные вопросы и внести необходимые изменения в документы, при походе в БТИ.

Если он должен представить банковской организации документы, подтверждающие владение жилым помещением, то следует обозначить точный срок. При необходимости, указывается согласие со стороны супруга.

Необходимо обязательно указывать, чтобы задаток был возвращен покупателю, если банк откажется оформлять ипотечный договор.

Важно! На законодательном уровне, согласно ГК РФ, задаток следует вернуть в полном размере, если обязательства по договору были прекращены до того, как он фактически начал исполняться. К этому можно отнести и отказ банка в выдаче кредита на покупку квартиры в ипотеку.

0 0 голоса

Рейтинг статьи