Купил квартиру с незаконной перепланировкой что делать

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Продажа квартиры

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Содержание статьи:

Введение

Перепланировка недвижимости – это любое изменение конфигурации стен, потолка, пола, крыши, фундамента. Планировка помещения отмечена в техническом паспорте на жилье. Поэтому любые изменения, которые не должны быть зафиксированы в техпаспорте, с точки зрения закона разрешены.

Понятие перепланировки отображено в статье 25 ЖК РФ (жилищный кодекс). Любые изменения в конструкции сооружения согласно ст. 19 п. 5 должны быть отображены в технической документации на недвижимость.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 — Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 — Москва

+7 (812) 448-61-02 — Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Список разрешенных видоизменений жилья:

  1. Перенос дополнительных перегородок.
  2. Разбор части не несущих стен.
  3. Внедрение дверных проемов и окон.
  4. Удаление ненужных дверей и оконных проемов.
  5. Выделение дополнительного помещения.
  6. Расширение жилого помещения.
  7. Видоизменение коридора и прихожей.

Любые изменения, способные нарушить целостность строения или повлечь впоследствии просадку несущей конструкции дома, категорически запрещены.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Самовольная перепланировка допустима лишь в случае видоизменения дополнительных конструкций, не зафиксированных в техническом плане. Иные переделки запрещены и могут повлечь административную ответственность.

Самовольная перепланировка

Определение самовольной перепланировки содержится в ст.29 ЖК РФ. Согласно этой статье, любое видоизменение конструкции помещения от принятого проекта без уведомления соответствующих органов считается самовольным.

Перепланировка без предупреждения соответствующих органов может повлечь определенные последствия. Если перепланировка не соответствует техническим нормам, то собственник такого жилья обязан привести жилое помещение в техническую норму.

Особенность законодательства заключается в том, что точный срок выполнения обязательства по восстановлению конструкции жилья не указан. Поэтому, если не нужна продажа квартиры, и отсутствуют жалобы от соседей, спешить с изменением техпаспорта не нужно.

В противном случае владелец имущества получает предписание с указанием срока устранения технической ошибки.

В случае игнорирования предписания на такого владельца могут подать в суд. Решение судебных органов может быть следующим:

  • В случае невозможности устранения неисправности ввиду материального положения собственника. Имущество продается, а бывшему владельцу возвращается часть суммы от продажи с учетом вычета средств на выполнение предписания новым хозяином.
  • В случае игнорирования предписания, на собственника налагается административный штраф.
  • Если в результате перепланировки была нарушена система коммуникаций, то нарушителю грозит выплата штрафных санкций от совместных исков жильцов подъезда или соседей.

Незаконная перепланировка

Незаконная перепланировка по объекту и субъекту правоотношений является аналогом самовольной.
Противоправное изменение конструкции сооружения может повредить каркасу здания в целом.

Если незаконная перепланировка произошла в результате действий управляющей компании, следует обратиться в государственную жилищную инспекцию и сообщить о нарушении.

Собственник жилья или управляющая компания будет уведомлена предписанием с рекомендациями привести жилье к надлежащему техническому состоянию в определенный срок.

Отказ от выполнения предписания повлечет судебный процесс с вынесением решения в виде оплаты штрафа. Штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2017 году в России составил 2000-2500 рублей для физических лиц. Для юридических лиц эта сумма составит около 500 тыс. рублей.

Порядок продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой? Фактически такое жилье продать можно. Главное, чтоб перепланировка не затрагивала основных конструкций и систем коммуникации. Тогда можно подать на легализацию видоизменений конструкции жилья и получить соответствующее разрешение.

Согласно законодательству, продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой невозможна. Не будет разрешения агента БТИ, а без него регистрация перехода прав собственности невозможна. В случае если был допущен злой умысел, продавец воспользовался старым или сфабрикованным планом постройки, то такую сделку можно признать недействительной.

Признание продажи жилья недействительной происходит в судебном порядке. Для того чтобы этого не произошло, необходимо перед завершением сделки купли-продажи квартиры сверить фактическую планировку с нанесенной на техническом плане. В случае несоответствия необходимо узаконить перепланировку.

Поэтапный процесс узаконивания перепланировки и продажи такой квартиры:

  1. Необходимо посетить региональное отделение жилищной инспекции и написать прошение по образцу. В случае одобрения получить распоряжение на перепланировку.
  2. В отделении БТИ получить архивную копию плана квартиры.
  3. Заполнить в БТИ бланк заявления о назначении экспертизы.
  4. Получить на руки уведомление о дате посещения инспектора.
  5. После посещения инспектора, в случае одобрения самовольной перепланировки, в течение 10 суток выносится одобрительный акт.
  6. В дальнейшем происходит сбор необходимой документации и составление заявления о переходе прав собственности.
  7. Уплатить госпошлину (300 рублей).
  8. Подать исковое заявление и пакет необходимых документов в региональное отделение Росреестра.
  9. Получить расписку с присвоенным порядковым номером для делопроизводства. Помимо номера в расписке содержится перечень всех принятых документов.
  10. В течение 10-30 суток будет получен аргументированный ответ.

Список документов для узаконивания перепланировки

  • Технический паспорт жилья.
  • Одобрительное решение эксперта.
  • План подведенных коммуникаций.
  • Экспликация, подробный план квартиры вплоть до каждого помещения.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по порядку продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Екатерина. При покупке квартиры выяснилось, что была перепланировка. Какие последствия могут возникнуть, если не узаконена перепланировка при продаже, как ее оформлять и куда обращаться?

Ответ: Здравствуйте Екатерина, согласно ст. 19 ЖК РФ любые видоизменения конструкции жилья должны быть отображены в техническом паспорте. Покупая такую квартиру и становясь ее собственником, вы берете на себя ответственность за незаконную перепланировку квартиры. Впоследствии, легализацией изменений квартиры все-таки придется заняться. Обращаться за разрешением нужно в местное отделение БТИ.

Пример по порядку продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Перед перепланировкой однокомнатной квартиры гражданин получил разрешение государственной жилищной инспекции. По соглашению в перегородке устанавливалась дверь стандартного размера. Но в процессе ремонта вместо двери было решено сделать арку.

После ремонта на квартиру нашелся покупатель. Стоимость устраивала обе стороны, и начался сбор документации для подачи заявления в Росреестр. Из-за того, что конструкция квартиры была переделана, обратились в БТИ. Оценщик БТИ определил несоответствие в техническом плане, утвержденном ранее.

Причина – увеличение ширины дверного проема.

Процедуру получения разрешения на перепланировку пришлось начать заново.

Можно ли купить квартиру с незаконной перепланировкой?

Заманчиво стать хозяином нестандартной жилплощади, отличающейся от пресловутых сталинок и хрущёвок. Однако, если квартира находится во вторичном жилом фонде, очень может быть, что её нынешняя планировка не соответствует той, что представлена на утверждённом государственным органом чертеже. Это означает, что была произведена перепланировка, а также то, что реконструкцию ни с кем не согласовали. Отсюда следует, что она незаконная.

Стоит ли покупать жилплощадь, в которой сделана незаконная перепланировка, но соответствует вашим представлениям о комфорте и идёт в разрез с законом? И чем грозит новому владельцу такое приобретение?

На что обратить внимание при покупке квартиры

Приобретение недвижимости – это всегда риски. Покупатель должен быть предельно внимателен и проверять качество приобретаемого, а также уделить внимание юридической стороне. Под последним понимается принадлежность квартиры и права продающего на её реализацию. Такой вопрос, как соответствие планировки плану, утверждённому контролирующими органами, часто остаётся без внимания.

По закону, продавец не обязан ставить в известность покупателя о том, что проведённая реконструкция не согласована. В случае подписания договора о купле-продаже недвижимого имущества, обязанность узаконить конструктивные новшества ложится на плечи нового владельца.

Приобретая жильё, нужно обратить внимание на следующее:

  • нет ли прав на квадратуру у третьих лиц;
  • не является ли квартира предметом залога;
  • не арестована ли;
  • не предмет судебного спора;
  • отсутствие предписаний об устранении нарушений;
  • соответствие реальной планировки той, что в утверждённых документах.

Всё перечисленное нужно включить в договор купли-продажи, чтобы в случае возникновения проблем была возможность подать в суд и дать обратный ход заключённому соглашению.

Можно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если задумали приобрести жилплощадь с незаконной перепланировкой, определите все свои риски. При наличии в покупаемом помещении разрешенного вида перепланировки, оформить на реконструкцию все документы можно как плановую или «задним числом».

Если бы проведены работы по внесению изменений несущие стены (работы на которые необходимо получить предварительное согласование), то узаконивания такой планировки будет проходить через суд, вам нужно будет узнать (проконсультироваться) перед подписание договора о покупке:

  • возможна ли легализации данной перепланировки или необходим возврат ее к старой;
  • стоимости составления нового проекта;
  • цену на переоформление всех документов;
  • юридические услуги;
  • сумме штрафа.

Решение суда будет зависеть от типа реконструкции, если были проведены работы, которые относятся к перечню «Запрещенных перепланировок», вам будет выдано предписание суда о возврате планировки к плановой, выписан штраф и выдан поэтажный план БТИ с нарушениями (обозначенные красными линиями). Если переустройство затрагивает элементы (участки) квартиры, для которых необходимо предварительное согласие Жилинспекции, но не несет опасности для жильцов и конструкции здания, такую перепланировку получится узаконить через суд.

Покупка такой недвижимости может быть чревата последствиями, поэтому рекомендуем, перед подписанием договора купли-продажи, проконсультироваться с юристом. Если всё узнали и решили покупать такое жильё, потребуйте, чтобы стоимость квартиры была ниже её реальной рыночной цены на сумму, которую вам придётся потратить с учётом моральных трат и затрат времени, которые потребуются для реализации ваших планов.

Что делать, если квартира уже куплена?

Не всегда удаётся своевременно обнаружить проблему. В результате, незаконно перепланированная квартира становиться собственностью нового владельца. Что делать, если купил квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Если обнаружили, что планировка купленной квартиры не узаконена, рекомендуем такие действия:

  1. Определите объём работ, который был произведён прежним владельцем и привёл к несоответствию бумажного плана с фактической конструкцией помещений.
  2. Определитесь, имеют ли место неразрешённые конструкции, которые придётся убирать, чтобы вернуть жилплощади первоначальный вид.
  3. Если ничего запретного не обнаружили, оформите согласование как плановое или «задним числом».

Во всех случаях вас, как нового владельца, ждёт штраф. Средний размер 2 500 рублей. Придётся понести немалые траты и на оформление новых документов. Но это в лучшем случае.

Если имеет место запрещённая перепланировка, вас ждут:

  • штраф выше среднего или другой вид ответственности;
  • предписание контролирующих органов на ремонт и приведение квартиры в прежнее состояние;
  • документы БТИ, на которых будут красные линии.

Придётся платить штраф, делать ремонт и возвращать квартире её прежний вид. Можно попробовать продать её, но при наличии документов в красных линиях, хорошую цену за недвижимость не дадут.

Что ещё можно сделать

В некоторых ситуациях есть возможность расторжения договора купли-продажи. Такое разрешается, если новая планировка:

  • является нарушением нормативных предписаний;
  • нарушает правила и строительные нормы;
  • при устранении нарушений требует несоразмерных расходов.

Даже при наличии перечисленного, сложно доказать свою правоту, так как покупатель должен проверить соответствие конструкции документам. Если он этого не сделал, — допустил оплошность.

Суд часто не удовлетворяет требования истца. Есть практика продажи квартир с несогласованной реконструкцией. Но в ней много отрицательных моментов. Так, при покупке квартиры в ипотеку, банки редко соглашаются давать кредиты на приобретение проблемного жилья. Проблемы выявляются легко, так как финансовые учреждения нанимают экспертов, которые проверяют жилплощадь на наличие сомнительных факторов. При их обнаружении, заявитель на ссуду получает отказ.

Что запрещено, а что нет

Основной причиной, по которой приобретаемое жилье становиться источником неприятностей, служит невнимательность. Если вы покупатель, вам нужно уметь разбираться в том, что является, а что не является нарушением.

  • косметический ремонт в помещениях;
  • встроенная мебель – антресоли, шкафы и т. д.;
  • замена инженерного оборудования, в том числе и электропроводки. Новая электропроводка не должна существенно влиять на увеличение потребления электроэнергии;
  • замена батарей.

Перепланировки бывают 2-х видов:

  • простая – делается по эскизам;
  • сложная – по проектам.

Обе должны быть узаконены. В противном случае будут неприятные последствия для покупателя.

В первом случае речь идёт о:

  • демонтаже дверных проёмов;
  • создании новых стен и перегородок;
  • переносе плит, батарей, сантехники.

Сложная (капитальная) перепланировка – это:

  • увеличение кухонь и комнат за счёт лоджий и балконов;
  • оборудование пролётов лестниц;
  • создание пристроек;
  • снесение несущих конструкций;
  • действия с системами газификации;
  • устройство погребов и т. п.

Для реализации таких проектов должны привлекаться профильные организации.

Если намереваетесь купить жилплощадь, на всякий случай проверьте, где по плану должны стоять стены, санузлы, плиты, батареи и другие конструкции и находятся ли они там, где им положено.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Риски покупателя и продавца при покупке квартиры с незаконной перепланировкой: как избежать проблем?

При покупке жилья естественным выглядит желание найти вариант, отвечающий требованиям конкретного гражданина. На выбор влияет масса факторов: цена, район, этаж, планировка помещения. И о последнем пункте стоит поговорить конкретнее, ведь если о стоимости можно договориться, а остальные параметры изменить не представляется возможным, то перепланировка квартир — явление, распространенное на российском рынке и рискованное для покупателя.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой? Ответ содержится в материалах новой публикации.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой: плюсы и минусы совершения сделки

Так как в сделке купли-продажи участвует две стороны, то плюсы для одной оборачиваются минусами для другой.

Если перепланировка проводилась по закону

  • Продавец может обоснованно завысить цену по сравнению с предложениями подобного уровня. Стандартное увеличение цены — на 10%.
  • Покупатель получает улучшенное жилье, экономя при этом время на оформлении документации и проведении работ по перепланировке.

Если перепланировка не оформлялась

  • Продавцу целесообразно снизить стоимость жилья, ведь покупателю придется самостоятельно пройти процедуру получения необходимой документации, что требует материальных затрат на оплату пошлин и занимает по времени до 6 месяцев.
  • Покупатель соглашается принять риски, связанные с отсутствием документации.

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку

Хочется внести ясность, каких перепланировок стоит опасаться. При покупке жилья по ипотеке, рассматривать такие варианты квартир рискованно, ведь велика вероятность, что банк не одобрит этот выбор. А время, которое ушло на подготовку сделки, окажется потраченным впустую.

О том, как сделать перепланировку в ипотечной квартире по закону, вы можете узнать в материалах нашей новой публикации.

Возможные виды перепланировок

Невзирая на многообразие улучшений, которые можно провести в жилом помещении, принято разделять перепланировки на два типа:

Перепланировка по эскизу

Допускается в случаях, когда изменения, вносимые собственником не оказывают влияния на конструкцию и безопасность здания. Речь идет о переносе и демонтаже гипсовых или деревянных перегородок, увеличении или создании дверных проемов в них, изменении расположения сантехники в пределах санузла.

Так как на состояние дома такие изменения не влияют, оформление происходит без проблем. Для этого требуется внести отметки о планируемых изменениях в поэтажный план дома.

Перепланировка по проекту

Требует тщательной подготовки и сбора пакета документов. Изменения согласовывают с СЭС, МЧС, отделом архитектуры и лицензированной проектной организацией.

Однако стоит отметить, что далеко не каждое изменение возможно узаконить, поэтому доверьте разрабатывать проект и оценивать риски профессионалам.

Больше информации о составлении проекта перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме, содержится здесь.

Распространенные проблемы

Беря на себя риск приобретения квартиры с перепланировкой, которая не вносилась в документацию, помните, что законом оговаривается ряд изменений, которые не примут контролирующие службы. В это число входят:

  1. Снос несущих стен или устройство в них дверных проемов, проведенные без исследования прочности конструкции.
  2. Расширение санузла за счет коридора или кухни.
  3. Объединение кухни с жилой комнатой.
  4. Демонтаж систем вентиляции.
  5. Перенос санузла в помещение, находящееся над (под) жилыми комнатами соседей.
  6. Организация жилых помещений, не соответствующих требованиям СанПИН.

Этот перечень не исчерпывающий, каждый регион самостоятельно устанавливает список допустимых преобразований недвижимости.

Что можно и что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой: риски сторон

Риски покупателя

Так как покупатель в результате сделки становится полным хозяином помещения, то и полная ответственность за состояние и эксплуатацию жилья переходит ему.

В этом моменте таится главная опасность: если в результате комиссии, при перепродаже или случайно выяснится, что изменения, проведенные в жилом помещении угрожают безопасности дома, повлияли на надежность несущих конструкций или привели к другим неприятным последствиям, то обязательства по устранению обозначенных повреждений возлагаются на нынешнего собственника.

А необходимые затраты этих случаях весьма ощутимы. Помимо этого, виновному выписывается штраф за проведение самовольной перепланировки и предписание восстановить начальное состояние помещения.

В случае злостного уклонения собственника от этих обязательств, ст.29 ЖК РФ предусматривает карательные меры вплоть до выселения.

Если же изменения не несут последствий для конструкции и безопасности здания, то выписывается штраф, а нововведения вводятся в действие через суд, после предоставления необходимого пакета документов. Наиболее приятная ситуация возникает, если перепланировка признана «простой».

В этом случае требуется оплатить штраф и внести изменения в документацию «по факту», обратившись в Жилищную инспекцию.

Как узаконить перепланировку через суд и какие документы потребуется для этого предоставить — читайте в этой статье.

Риски продавца

Ответственность продавца завершается в момент подписания договора купли-продажи и передачи денежных средств. Если до заключения сделки покупатель может требовать снижения цены или проведения работ по согласованию перепланировки с контролирующими органами, то после ее завершения, он такие права утрачивает.

Как проверить квартиру на наличие перепланировки?

Имеется ряд способов выяснить, проводилась ли в выбранной вами квартире перепланировка:

  1. Попросить продавца показать вам «Свидетельство о государственной регистрации права». Если проводилась незаконная перепланировка, которую впоследствии выявили контролирующие органы, этот факт отражается в пункте «Обременения».
  1. К техническому паспорту помещения прилагается поэтажный план дома. Сравните этот документ с состоянием квартиры на сегодняшний момент. Любые несоответствия признаются перепланировкой.
  2. Интернет сделал доступной для каждого возможность сравнить приобретаемое жилье с типовыми планировками, но это легко выполнимо только для старого жилья: «хрущевок» и «брежневок». Например:

Схема типовой планировки.

План перепланировки брежневских двухкомнатных квартир.

Подводя итог, хочется отметить, что решая вопрос о приобретении квартиры с перепланировкой, необходимо быть весьма осторожным. Проверяйте всю доступную документацию. При возникновении малейших сомнений вызывайте сотрудников БТИ и обращайтесь к юристам, оплата таких услуг обойдется гораздо дешевле, чем возможные последствия от рискованной покупки.

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой и стоит ли покупать такую квартиру? Ответ содержится в следующем видео-интервью:

Бесплатная консультация

Бесплатная консультация

3 thoughts on “ Риски покупателя и продавца при покупке квартиры с незаконной перепланировкой: как избежать проблем? ”

Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей (как на первичном, так и на вторичном рынке) и арендаторов недвижимости:
http://www.riskover.ru

Разве банк может одобрить ипотеку на квартиру, в которой перепланировка не узаконена? Ведь приходят же оценщики и документы на жилье проходят через банковских юристов. Если откроется перепланировка во время ипотеки, что делать владельцу? Он ведь не имеет права серьезно трансформировать жилье. Мы выбрали на авито квартиру и решено на нее брать ипотеку, но теперь вот надо прояснить еще вопрос.

Мы чуть не купили квартиру с такой планировкой… Главное, по документам все сходилось, но потом друзья еще посоветовали сходить к соседям вверху и внизу, глянуть, что у них. И выяснилось, что арка в несущей стене. Вовремя, короче, остановились. Вопрос решаемый, но тягаться с ним не хотелось. Выбрали себе на домофонде другую.

0 0 голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector