Договор найма жилого помещения специализированного жилищного фонда

Договор найма специализированного жилого помещения (стр. 1 из 2)

Договор найма специализированного жилого помещения достаточно новый вид договора в жилищном праве. В настоящее время существует 7 видов жилых помещений относящихся к специализированному жилищному фонду. Глава 10 раздела IV Жилищного Кодекса РФ [1] впервые вводит на федеральном уровне комплексное правовое регулирование режима предоставления специализированных жилых помещений и пользования ими. В прежнем законодательстве выделяли только служебные помещения и жилые помещения в общежитиях, после также стали выделять фонд жилья для временного поселения.

Данный вид договора малоизучен в теории жилищного права, в сравнении, например, с договором социального найма. В связи с чем, целью нашего исследования стало изучение правовой природы, сущности и содержания договорных отношений, возникающих при предоставлении и использовании специализированных жилых помещений, а также практические проблемы их реализации. Достижению поставленной цели способствовало решение таких задач, как исследование основных гражданско-правовых характеристик договора найма специализированного жилого помещения, а также исследование существенных условий данного договора. Объектом исследования является договор найма специализированного жилого помещения.

3 Статья выполнена при финансовой поддержке внутривузовского гранта БелГУ № ВКАС 36-07 2007г.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ). Следуя обязанности закрепленной в п.8 ст.100 ЖК РФ Правительство РФ утвердило типовые договоры найма специализированных жилых помещений [2].

Правоотношения, возникающие из этого договора, как правило, носят срочный характер, но истечение этого срока определяется не годами или месяцами, а указанием на событие (окончание учебы, увольнение со службы и т.п.). Из договора найма специализированного жилого помещения возникает право владеть и пользоваться помещением, которое вместе с тем значительно уже по содержанию, чем право, возникающее из договоров социального или коммерческого найма. В то же время при регулировании содержания правоотношений, возникающих из договора найма специализированного жилого помещения, законодатель использует отсылку к нормам о договоре социального найма (например, к статье 65, к частям 3 и 4 статьи 67 и к статье 69 ЖК РФ).

Определенное сходство между коммерческим, социальным наймом и наймом специализированного жилого помещения требует выяснения их соотношения. Представляется, что, в сущности, они представляют собой три разновидности договора найма жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса РФ). К договору социального найма нормы главы 35 ГК РФ подлежат применению в силу прямого указания статьи 672 ГК. В свою очередь, возможность субсидиарного применения гражданского законодательства (в том числе главы 35 ГК РФ) к отношениям, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения, заложена в статье 7 ЖК РФ [3].

Положения ЖК РФ о договоре найма специализированного жилого помещения подлежат применению ко всем видам специализированного жилья за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельной категории граждан (ст.98 ЖК РФ).

Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. Все виды договора найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде могут быть заключены только в письменной форме. Такие договоры заключаются в простой письменной форме, нотариальная форма в указанных случаях не требуется. В случае несоблюдения простой письменной формы сделки применяются последствия, предусмотренные ст. 162 ГК РФ. Обязательность письменной формы договора найма специализированного жилого помещения установлена п.7 ст.100 ЖК РФ. В большинстве случаев такой договор оформляется в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Однако закон не воспрещает заключить договор найма специализированного помещения и путем обмена соответствующими документами (оферта и акцепт), каждый из которых подписан одной из сторон.

Права нанимателя специализированного жилого помещения ограничены, он не вправе осуществлять обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения (в т.ч. на другое специализированное жилое помещение), сдавать его в поднаем. Естественно, что такие жилые помещения не могут быть также переданы нанимателем другому лицу по договорам аренды, доверительного управления и т.п., поскольку соответствующие правомочия могут принадлежать только собственнику.

В пункте 3 ст. 100 ЖК РФ содержится норма том, что в договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон. На наш взгляд, это норма не несет большой смысловой нагрузки. Ведь ни один договор нельзя заключить, не определив его предмет, а так же — права и обязанности сторон. Можно, по-видимому, предположить, что законодатель в п.3 перечислил существенные условия договоров найма специализированного жилого помещения. Однако такого договорного условия, как «права и обязанности сторон» вообще не существует. Есть отдельные условия о сроке договора, о его цене и т.п., причем все они понимаются сквозь призму соответствующих прав и обязанностей сторон (например, право считать себя свободным от договорных обязательств по истечении определенного срока или обязанность уплатить договорную цену). Но не может носить характер существенного условие о «правах и обязанностях сторон». Ведь смысл придания существенного характера тому или иному условию договора заключается в том, что в его отсутствие сделка не будет считаться заключенной. Какие же именно права и обязанности сторон необходимо включить в договор найма специализированного жилого помещения, чтобы он считался заключенным? Достаточно ли одной — двух обязанностей и корреспондирующих им прав? Или их число должно быть гораздо большим? Ведь исчерпывающего перечня всех возможных прав и обязанностей, которые стороны могли бы включить в такой договор, просто не существует. Таким образом, условие о «правах и обязанностях» сторон нельзя понимать, как указание на их существенный характер в качестве договорных условий [4].

Предмет договора определен в п.1 ст.100 ЖК РФ как «помещение», а правомочия нанимателя в отношении предмета договора определяются как «владение и пользование», что не во всех случаях соответствует действительности. Так, в случае проживания в общежитиях (ст.94 ЖК) предметом договора, очевидно, может выступать не только помещение, но и его часть (часть комнаты — «койко-место»), определенная количественными показателями — площадью, исчисляемой в квадратных метрах. В этом случае не приходится говорить и о «владении» помещением, поскольку никакого хозяйственного господства над ним гражданин, проживающий в комнате общежития вместе с другими одинокими гражданами, осуществлять не может.

Как и в договорах социального найма, предметом договоров найма специализированных жилых помещений могут выступать только изолированные, но не смежные помещения. Несмотря на отсутствие специальных указаний об этом в главах 9 и 10 ЖК РФ, общее определение жилого помещения, данное в п.2 ст.15 ЖК, в полной мере распространяется и на помещения специализированные. Помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (п.2 ст.62 ЖК) не могут быть самостоятельным предметом договора найма специализированного жилого помещения.

К пользованию жилыми помещениями, предоставленными по договорам найма специализированных жилых помещений, применяются отдельные правила о договоре социального найма, указанные в п. 5 ст. 100 ЖК РФ. Пункт 5 ст. 100 ЖК РФ содержит две отсылочные нормы, определяющие правовой режим специализированных жилых помещений — служебных, с одной стороны, и всех иных — с другой.

Пользование служебными жилыми помещениями членами семьи нанимателя осуществляется аналогично пользованию жильем членами семьи собственника помещения (п.2-4 ст.31 ЖК). Тогда как права членов семьи нанимателя иных специализированных жилых помещений определяются аналогично правам членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст.69 ЖК).

Правила ст.69 ЖК РФ полежат применению к пользованию жилыми помещениями в семейных общежитиях, где наниматель с членами семьи занимает изолированное помещение [5].

Поскольку надлежащее исполнение условий договора найма специализированного жилого помещения является обязанностью не только нанимателя, но и проживающих совместно с ним членов его семьи, п.6 ст.

100 требует поименного перечисления их в таком договоре.

Необходимо обратить внимание на то, что данная норма нуждается в ограничительном толковании. Ведь наймодателю юридически безразличен состав семьи нанимателя. Какие бы то ни было юридические последствия закон связывает только с действиями тех членов семьи нанимателя, которые проживают совместно с ним в помещении, являющемся предметом соответствующего договора.

Обратим внимание, что ЖК РФ не содержит положений об изменении договора найма специализированного жилого помещения. Однако это не означает, что такой договор не может быть изменен. В ст. 450-453 ГК РФ установлены общие правила об изменении любых гражданско-правовых договоров, которые могут быть применены и к любому договору найма специализированного жилого помещения.

В заключении мы можем сделать вывод, что договор найма специализированного жилого помещения является консенсуальным, взаимным, возмездным. В качестве существенных условий договора найма специализированного жилого помещения следует рассматривать лишь условия о предмете, цене и сроке договора.

§ 3. Договор найма специализированного жилого помещения

Жилищный кодекс впервые выделяет в качестве самостоятельной разновидности договор найма специализированного жилого помещения. Специализированные жилые помещения предназначаются для:

проживания граждан на время работы, службы, обучения, в связи с избранием на выборные должности, либо назначением на государственную должность;

временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;

временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;

временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения в результате чрезвычайных обстоятельств;

проживания граждан, которые отнесены к числу лиц, нуждающихся в социальной защите, с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;

проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;

временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.

Обязательное условие предоставления специализированного жилья — отсутствие у гражданина какого бы то ни было другого жилого помещения в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК), а не отнесение его к категории малоимущих.

Как и договор социального найма, указанный договор заключается только в домах государственного и муниципального жилищных фондов и требует предварительного отнесения жилого помещения к категории специализированного по решению органа, который управляет соответствующим жилищным фондом. Заключению договора предшествует административный акт — решение о предоставлении конкретного жилого помещения; его выносит собственник жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный орган).

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник этого помещения (действующий от его имени орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).

Сторонами данного договора являются наймодатель — орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация государственного или муниципального предприятия или учреждения и наниматель — гражданин. Договор заключается в письменной форме и должен содержать указание о предмете договора, вселяющихся вместе с нанимателем членах его семьи, правах и обязанностях сторон, основаниях расторжения и прекращения указанного договора.

Предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть одноквартирный жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Хотя об этом в Жилищном кодексе прямо не говорится, фактически предметом соответствующего договора может выступать и часть комнаты («койко-место» в общежитии). Специальных требований к специализированным жилым помещениям Кодекс не устанавливает, однако они должны быть пригодны для проживания граждан.

В отличие от договора социального найма данный договор является срочным.

В Жилищном кодексе названы следующие основные права нанимателя специализированного жилого помещения: право требовать передачи наймодателем свободного от прав иных лиц жилого помещения; право на вселение в жилое помещение членов своей семьи; право требовать предоставления необходимых коммунальных услуг надлежащего качества, проведения капитального ремонта жилого помещения и участия наймодателя в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Круг членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения определяется так же, как и по договору социального найма. Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Жилищный кодекс определяет особенности правового режима служебных жилых помещений, предусматривая, что наниматель служебного жилья и члены его семьи могут заключить особое соглашение о праве пользования жилым помещением, которое может исключать равное право пользования им. Этим же соглашением может быть установлена не солидарная, а иная (например, долевая) ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения. Кроме того, прекращение семейных отношений с нанимателем служебного жилого помещения (расторжение брака и др.) ведет к прекращению права бывших членом семьи нанимателя пользоваться таким помещением, если иное не будет установлено соглашением сторон. Это право (при отсутствии соглашения) может быть сохранено решением суда на определенный срок. Условиями сохранения права являются, в частности, отсутствие у бывшего члена семьи нанимателя возможности приобрести другое жилое помещение в собственность либо невозможность поселиться в другом месте в качестве пользователя жилой площадью по любому правовому основанию (нанимателя, члена семьи нанимателя или собственника жилого помещения и т.д.).

Наниматель специализированного жилого помещения обязан: обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его надлежащее состояние, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования специализированным жилым помещением (например, о приобретении в соответствующем населенном пункте жилого помещения в собственность, что лишает гражданина права пользования таким жильем) и т.д.

Наниматель специализированного жилого помещения лишен права обмена и замены жилого помещения, не вправе сдавать его в поднаем, а также вселять временных жильцов.

Основное право наймодателя специализированного жилого помещения — требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Порядок внесения этой платы, ее размер определяются так же, как и для нанимателей социального жилья.

Наймодатель специализированного жилого помещения несет те же обязанности, что и наймодатель по договору социального найма. Запрещена сдача специализированных жилых помещений в аренду и коммерческий наем.

Жилищный кодекс не содержит каких-либо положений об ответственности нанимателя и наймодателя специализированного жилого помещения, что не исключает ее наступления по основаниям, предусмотренным для сторон договора социального найма.

Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения. Договор расторгается по одностороннему волеизъявлению его сторон: по инициативе либо нанимателя, либо наймодателя.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время по своему заявлению. Наймодатель — только в судебном порядке в связи с неисполнением нанимателем (членами его семьи) своих обязательств по договору. Специальными условиями расторжения договора найма жилого помещения фонда для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев являются утрата или лишение статуса беженца и вынужденного переселенца, получение (приобретение) иного жилого помещения, неиспользование жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без уважительных причин в течение этого срока), выявление в представленных документах, послуживших основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующих действительности сведений. Иные основания расторжения договора найма специализированного жилого помещения совпадают с основаниями расторжения договора социального найма жилого помещения.

Жилищный кодекс называет четыре основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения: 1) окончание срока действия договора; 2) утрата (разрушение) жилого помещения; 3) смерть одиноко проживавшего нанимателя; 4) переход права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии либо их передача в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, не являющемуся стороной трудового договора с нанимателем.

Последнее требование связано со спецификой служебных жилых помещений и общежитий, которые предоставляются только на период трудовых отношений отдельных категорий граждан с той или иной организацией. Проживание в служебных жилых помещениях и общежитиях иных граждан, не связанных с наймодателем трудовыми отношениями, недопустимо.

В случае отказа освободить жилые помещения бывшие наниматели выселяются в судебном порядке без предоставления других жилых помещений. Исключение из этого правила установлено для выселения из служебных жилых помещений и общежитий, которые передаются новому собственнику либо в хозяйственное ведение (оперативное управление) другому юридическому лицу, не являющемуся работодателем в отношении прежнего нанимателя. В этом случае бывшим нанимателям и членам их семей должны быть предоставлены другие жилые помещения. Это — обязанность собственника либо юридического лица, которые осуществляют передачу служебных жилых помещений и общежитий. С предоставлением других жилых помещений выселяются также пенсионеры по старости; члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер, и некоторые другие категории граждан. Предоставление другого жилого помещения этим гражданам возможно лишь в случае, если они состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и не являются нанимателями или членами семьи нанимателя иного жилого помещения, не имеют жилое помещение на праве собственности, либо не являются членами семьи собственника жилого помещения.

Хотя Жилищный кодекс сократил перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, судебная практика исходит из того, что, если у лица возникло право на льготу по ранее предусмотренным основаниям, оно сохраняется и после введения в действие нового Кодекса*(88).

Основное требование Кодекса к жилому помещению, предоставляемому бывшему нанимателю, — нахождение его в черте соответствующего населенного пункта. Это не исключает обязанности наймодателя предоставлять выселяемым гражданам жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим нормам (однако оно может быть менее благоустроенным и меньшего размера).

Договор найма специализированного жилого помещения (понятие, признаки, форма, права и обязанности сторон).

(п. 1 ст. 100 ЖК РФ) По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Характеристика:

1. Двусторонне обязывающий — право пользования нанимателем жилым помещением корреспондирует с обязанностью наймодателя предоставить жилое помещение в пользование, а обязанность нанимателя по оплате жилого помещения — с правом наймодателя требовать такой оплаты

2. Возмездный — жилое помещение передается за плату

3. Срочный — жилое помещение предоставляется для временного проживания.

4. Консенсуальный

5. Договор присоединения – так как есть типовая форма

Стороны:

1. Наниматель — гражданин, не обеспеченный жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и относящийся к категориям граждан, которым предоставляется конкретный вид помещения, отнесенного к жилым помещениям специализированного жилищного фонда.

o Прямо определены в ЖК РФ лица, признанные беженцами, и вынужденные переселенцы.

o В отношении иных категорий нанимателей либо дается примерный открытый перечень категорий граждан — нанимателей (наниматели по договору найма жилого помещения маневренного фонда), либо дается отсылочная норма к действующему законодательству, которое также содержит открытый перечень (наниматели по договору найма служебного жилого помещения, договору найма жилого помещения в общежитии, договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения).

2. Наймодатель — собственник специализированного жилого помещения (РФ, S РФ или муниципальное образование)

Члены семьи нанимателя также являются участниками договора НСЖП. Закрепляется равенство прав нанимателя и членов его семьи.

Существенное условия: предмет

Форма: простая письменная (п. 7 ст. 100 ЖК). Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания.

Объект: специализированное жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному фонду

Специализированный жилищный фонд – это совокупность государственных и муниципальных жилых помещений, предназначенных для проживания отдельных категории граждан по договорам найма специализированного жилого помещения или по договорам безвозмездного пользования.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

— служебные жилые помещения

— жилые помещения в общежитиях

— жилые помещения маневренного фонда

— жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения

— жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев

— жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами

— жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан

— жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Порядок заключения договора

Договор найма специализированного жилого помещения заключается исключительно на основании решения уполномоченного органа или должностного лица о предоставлении такого помещения. Заключается по типовой форме.

Права и обязанности сторон.

Права и обязанности сторон договора практически совпадают с правами и обязанностями сторон договора социального найма. Но, жилищные права граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей неслужебных жилых помещений: они не могут обменять, передать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение.

Обязанности нанимателя

1. не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения,

2. не вправе передавать его в поднаем;

3. не вправе отчуждать

4. обязан использовать жилое помещение по назначению

5. обязан обеспечивать сохранность жилого помещения

6. обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги

Права нанимателя:

1. право на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;

2. право на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Обязанности наймодателя:

1. передать жилое помещение

2. обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

3. обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Права наймодателя

1. требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Расторжение и прекращение договора.

Договор прекращается в следующих случаях:

1. разрушения жилого помещения

2. смерти нанимателя (для найма служебных посещений и помещений в общежитии)

Расторгается договор:

1. по соглашению сторон в любое время

2. по требования нанимателя в любое время

3. по требованию наймодателя только в судебном порядке при неисполнении нанимателем своих обязанностей.

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Не могут быть выселены из общежитий и служебных помещений, состоящие на учете в качестве нуждающихся 4 группы граждан

1) пенсионеры по старости.

2) инвалиды первой и второй группа, инвалидность которых наступила в результате исполнения служебных обязанностей, трудовых.

3) члены семьи военнослужащего, погибшего при исполнении служебных обязанностей(ФСБ, МВД, пожарные, МЧС )

4) члены семьи работника, которому было предоставлено помещение и который умер

Дети-сироты не могут быть выселены из специализированных помещений без предоставления других благоустроенных помещений.

Дата добавления: 2022-11-11 ; просмотров: 512 | Нарушение авторских прав