Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствия

Свобода договора как основной принцип при заключении сделки

Одним из принципов гражданского права, провозглашаемым п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ, является свобода сторон при определении существа сделки, вида договора и его существенных условий, кроме случаев, когда они императивно установлены законом. В том числе стороны не ограничены ничем при определении цены сделки и вправе самостоятельно устанавливать ее, руководствуясь лишь здравым смыслом, ситуацией на рынке и согласием контрагента.

Цена имущества, указанная в договоре, должна полностью соответствовать достигнутой между сторонами договоренности и отражать реальную ситуацию, иначе искажается сам смысл договора и возникает риск неверного применения норм об ответственности в случаях, предусмотренных сторонами.

Тем не менее на практике часто встречаются ситуации, когда цена в договоре и фактическая денежная сумма, передаваемая по сделке, существенно разнятся. Мотивы указания заниженной цены в договоре купли-продажи недвижимости, как правило, связаны:

• с нежеланием продавца уплачивать после продажи имущества налог на доходы физических лиц;
• попыткой скрыть реально полученные суммы по договору от иных заинтересованных лиц (супругов, кредиторов).

В этих случаях стороны, стремясь обезопасить себя, прибегают к таким правовым инструментам, как дополнительные соглашения на разницу в сумме, выдача двух расписок (на сумму в договоре и сумму сверх договора), ссылка на компенсацию неотделимых улучшений и т. д. Рассмотрим ниже, какие последствия могут наступить вследствие применения подобных схем.

Последствия занижения цены в договоре при признании сделки недействительной

Риск признания недействительной или расторжения по тому или иному основанию несет в себе практически любая сделка. Общим последствием этого, как правило, выступает реституция, то есть возврат сторонами всего полученного по договору (п. 2 ст. 167 ГК РФ). В случае занижения цены возникают закономерные вопросы:

1. Какую именно сумму следует считать переданной во исполнение договора?
2. Как доказать истинные намерения сторон?
3. Будут ли расценены судом как достаточные доказательства расписки продавца в получении сумм, не соответствующих договору, дополнительные соглашения об оплате неотделимых улучшений?

В каждом конкретном случае суды выясняют истинные мотивы сторон и обстоятельства сделки, однако риск неполучения покупателем обратно всей уплаченной им цены имущества есть всегда.

В случае расторжения сделки или признания ее недействительной суды, как правило, расценивают денежные средства, полученные продавцом сверх суммы, указанной в договоре, как неосновательное обогащение (см. решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовии от 29.12.2017 по делу № 2-1276/2017).

Указание в договоре заниженной цены также может спровоцировать недобросовестное поведение со стороны контрагента. Например, побудить его оспорить сделку и требовать возврата части суммы, уплаченной сверх договора (см., например, решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 02.06.2015 по делу № 2-7275/2015).

Налоговые последствия заниженной цены в договоре купли-продажи квартиры (жилого дома) для продавца и покупателя

Стремясь указать в договоре купли-продажи квартиры заниженную цену (обычно не превышающую 1 млн руб.), продавец таким образом желает избежать обязанности уплатить 13%-й налог на доходы физических лиц, рассчитываемый с суммы, превышающей 1 млн руб., в случае, когда жилое помещение находилось в собственности менее 5 лет (а в случае, если было приобретено в порядке наследования, дарения от близких родственников, приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением, — 3 лет, пп. 3, 4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, далее — НК РФ). Однако, выдвигая такое требование, он ограничивает покупателя в возможности получить имущественный налоговый вычет с суммы, затраченной на приобретение жилого объекта (п. 3 ст. 220 НК РФ), — сумма вычета будет, соответственно, занижена.

Кроме того, в дальнейшем при продаже жилого помещения покупатель также утрачивает возможность подтвердить при исчислении налога произведенные при покупке реальные затраты на приобретение данного объекта и уменьшить налогооблагаемую базу.

Таким образом, намеренное занижение цены в договоре купли-продажи влечет неблагоприятные налоговые последствия для покупателя.

Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости объекта недвижимости

При заключении договора купли-продажи недвижимости сторонам следует учитывать также такой показатель, как кадастровая стоимость продаваемого объекта, которая имеет в дальнейшем значение для целей налогообложения. В случае если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговый орган:

• применяет именно эту сумму (по состоянию на 1 января года, в котором совершается сделка) для расчета налога на доходы физлиц, подлежащего уплате после продажи имущества (п. 5 ст. 217.1 НК РФ);
• привлекает занизившего сумму налога налогоплательщика к ответственности по п. 1 ст. 122 НК РФ.

Данное правило имеет целью прекратить практику умышленного занижения цены в договорах купли-продажи.

Однако не всегда сумма в договоре ниже кадастровой стоимости означает занижение цены. Ввиду несовершенства системы кадастровой оценки нередко кадастровая стоимость чрезмерно завышена и превосходит рыночную оценку. В этих случаях продавец вправе оспорить результаты кадастровой оценки в специальной комиссии при Росреестре или в суде (ст. 22 закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ). Побробнее в материале — Переоценка кадастровой стоимости недвижимости.

Таким образом, намеренное занижение цены в договоре чревато для покупателя неблагоприятными последствиями в случае признания сделки недействительной, а также финансовыми потерями при реализации права на получение имущественного налогового вычета.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи при ипотеке риски

Ипотека с недофинансированием (понижением цены) – соглашаться ли на такую сделку?

Ипотека с недофинансированием подразумевает занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи. Подписание пакета документов должно происходить в сопровождении опытного юриста. Из нашей статьи вы узнаете основные риски недофинансирования, при каких условиях имеет смысл рассматривать вариант в принципе.

Где начинается польза для каждой стороны, чтобы оправдать риск?Содержание:

1 Причины занижения цены на недвижимость2 Как проходит сделка по ипотеке с недофинансированием3 Шаблон Договора купли-продажи неотделимых улучшений:4 Договор КП неотделимые улучшения скачать5 Риски6 До какого уровня можно снизить цену?7 Стоит ли соглашаться?8 Как снизить риски9 ЗаключениеПричины занижения цены на недвижимостьДля

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Практика занижения стоимости квартиры при продаже вторичного жилья давно распространена в России. Цена, указанная в договоре купли-продажи, гораздо ниже фактической.

Цель, которая преследуется обеими сторонами сделки, – получить максимальную финансовую выгоду. Однако покупка квартиры по заниженной стоимости имеет серьезные риски, пренебрегать которыми – значит подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия – от полной потери средств до уголовного преследования.

Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Занижение цены в договоре в договоре купли-продажи недвижимости или завышение цены — нередкая

ситуация в сделках купли-продажи.

Это пока довольно распространенная практика уклонения от налогов или сокрытие истинной цены продажи одним из супругов или доверенным лицом, с целью наживы.

Чаще всего таким образом Продавец хочет избежать уплаты подоходного налога в размере 13%.

Иногда, не понимая как начисляется этот налог, занижение делается бессмысленно. В каких же случаях Продавец «попадает на налоги» и когда их платить не надо?

Занижение стоимости квартиры

Нередко рынок вторичного жилья предлагает условия занижения стоимости недвижимости.Такие имеют преимущества, но и усиливают риски обеих сторон договора.Стремясь сберечь финансовые средства полученные, от сбыта недвижимости, граждане занижают указанную цену объекта в договоре купчей, сравнительно с той, которая установлена фактическими условиями передачи квартиры.Но такие действия только на первый взгляд представляются эффективно направленными и полезными.

По большому счёту, допустимость риска в таком случае превышает потенциальные преимущества.Содержание:При оформлении договора гражданско-правовой сделки иногда взимается . Допустимость его начисления и сумма, подлежащая вычету, определяется при регистрации отчуждения права собственности путём сбыта квартиры.Сумма исчисляется из стоимости жилья, указанной в купчей.

Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое

Сегодня поговорим про завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя.

Сумма ипотечного кредита, одобряемая банком, всегда формируется исходя из стоимости приобретаемого жилья. Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:

1. рыночная;
2. потребительская;
3. и пр.
4. инвентаризационная;
5. ликвидационная;
6. кадастровая;
7. инвестиционная;

Суммы в каждом виде стоимости очень существенно отличаются друг от друга.

Банк же одобряет

Ипотека с занижением цены квартиры в договоре: кто из банков согласится?

Для ухода от выплаты налога при продаже жилья многие собственники настаивают на занижении стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Покупатели обычно не возражают.

Однако это обстоятельство может усложнить получение ипотеки. Некоторые банки на фиктивное занижение в документах стоимости объекта соглашаются.

Другие отказывают принципиально. В какой банк обращаться заемщику в такой ситуации, и как будет проходить ипотечная сделка с нарисованными цифрами в договоре?

При продаже объектов недвижимости, которые находятся в собственности менее 3 лет, продавец обязан выплатить подоходный налог. А в случае, если квартира была куплена после 1 января 2016 года, срок владения, после которого отпадает необходимость выплачивать налог в продажи, составляет 5 лет (налоговое законодательство было ужесточено).

Налог – 13% – взимается от суммы, превышающей 1 млн рублей.

Риски при купле-продаже квартиры с занижением стоимости в договоре

ВконтактеFacebookTwitterОдноклассникиВ стремлении снизить затраты на приобретение недвижимости стороны нередко указывают в договоре купли-продажи цену, которая существенно отличается от реальной. Однако, несмотря на популярность данного действия среди населения и весомые плюсы в виде сокращения расходов на уплату подоходного налога нужно как следует обдумать, можно ли соглашаться или нет на такие условия, ведь риски сделки, когда хотят занизить стоимость квартиры в договоре покупки и продажи, также возрастают в разы.

Неотъемлемой частью процедуры купли-продажи недвижимости являются обязательства по выплате налога на доходы гражданина.

Размер подоходного налога напрямую зависит от указанной в договоре суммы. При регистрации сделки сотрудники Росреестра передают данные о факте передачи

Занижение цены в договоре купли продажи недвижимости

Рынок недвижимости занимал и занимает одну из лидирующих позиций по количеству совершаемых сделок и вызывает массу вопросов у граждан, собирающихся купить или продать квартиру, дом или какой-либо другой объект.

Заниматься покупкой или продажей недвижимости самостоятельно, не имея при этом соответствующего юридического образования, дело рисковое. Именно поэтому подавляющее число граждан, для успешного завершения сделки прибегает к услугам квалифицированного риэлтора.

Занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Чтобы свести риски к минимуму при процедуре с недвижимостью, обращение к опытным риэлторам будет правильным решением. Продавцам или покупателям понадобится помощь не только с формальной стороны, которая касается подготовки всех необходимых документов, но и независимая оценка стоимости объекта недвижимости, а также правовая проверка безопасности предстоящей сделки.

Цена в договоре купли-продажи квартиры играет немаловажную роль, так как исходя из нее, вытекает общая сумма расходов по совершаемой сделке. Нередки случаи, когда продавец в устной форме договаривается с покупателем о занижении цены в договоре купли-продажи, чтобы заплатить налог в меньшем размере или вообще его избежать. В связи с этим правительством Российской Федерации были внесены изменения в порядок оформления данной документации.

Продажа недвижимости в РФ по заниженной цене с 2022 года

С этого года законодатели ввели норму, согласно которой появилась возможность выявлять недобросовестных продавцов, пытающихся уклониться от уплаты налогов от продаваемого объекта недвижимости.

Данная норма заключается в том, что сотрудник налоговой инспекции, которого заинтересует цена ниже рыночной, будет сверять оценочную стоимость квартиры или другого объекта недвижимости с его кадастровой стоимостью. Когда оценка продаваемого объекта будет ниже кадастровой, то инспектор будет доначислять налог исходя из суммы, равной 70% кадастровой стоимости.

Эти новшества распространяются только на объекты, приобретенные в этом году. В случаях, когда кадастровая стоимость не установлена, данная норма к продавцу не применяется.

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи важна в том случае, когда квартира находится в собственности у владельца менее 5 лет. По Российскому законодательству, те владельцы недвижимости, которые являются собственниками более 5 лет, от уплаты налога освобождаются.

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи и риски

Заниженная сумма в договоре купли-продажи квартиры непосредственно скажется на покупателе в следующих случаях:

• при ее продаже ранее, чем через пять лет после покупки;
• при признании сделки с недвижимостью недействительной.

В обоих случаях будет рассмотрена цена, которая указана в договоре. Именно ее вернут покупателю при аннулировании сделки, и недобросовестный продавец может отказаться от устной договоренности, присвоив себе разницу в цене.

В случае, когда покупатель вынужден по разным причинам продать квартиру ранее 5 лет после приобретения, то ему придется платить предусмотренный законодательством налог, который доначислят в налоговой инспекции на сумму, указанную в договоре. До 1 января 2016 года был установлен срок 3 года, в течение которого покупатель, чтобы не платить налог, не должен продавать свою квартиру. С 1 января этого года этот срок продлили до 5 лет, преследуя цель остановки различных манипуляций с недвижимостью.

Продавец недвижимости также имеет риск вызвать вопросы по сделке у налоговой инспекции, если стоимость в договоре купли-продажи будет значительно ниже рыночной. В таких случаях вероятность проверки может возрасти и быть обусловленной различными факторами.

Учитывая то, что сделка с недвижимостью требует к себе грамотного подхода, юридическая консультация относительно заниженной цены на квартиру в договоре является приоритетной. Квалифицированный специалист в области оформления различной документации, связанной с продажей недвижимости, оценит все потенциальные риски и даст рекомендации по поводу предстоящей сделки.

Грамотный подход при оформлении договоров купли-продажи на недвижимость позволит законным способом свести к минимуму размер начисляемых государством налогов. Для этого нужна соответствующая квалификация и опыт, которым владеют специалисты юридических компаний.

В любом случае решение о занижении цены принимают обе стороны, главное чтобы всех это устраивало и не обернулось по истечении времени в негативные последствия.

Изменения в законодательстве, по сути, вызваны различными манипуляциями на рынке недвижимости в обход уплаты налогов, так что пренебрегать законами уже само по себе рискованно, но когда это сделано с умом и найден оптимальный вариант, то это уже называется квалифицированная юридическая помощь.