Налог при продаже квартиры и одновременной покупке

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры?

В данной статье мы разберем злободневный вопрос, касающийся уплаты налогов. Речь идет об одновременной продаже и покупке квартиры.

Как вообще исчисляется налог от продажи квартиры?

До 2016 года все было намного проще: если квартира находилась в собственности более 3 лет, то налог не взимался. А если стоимость продаваемой квартиры была менее 1 000 000 р., то уплачивать налог и вовсе было не нужно.

Сейчас все несколько иначе.
Во-первых, занижать стоимость в договоре купли-продажи уже нет смысла, так как налог исчисляется с кадастровой стоимости. Но не со всей, а с коэффициентом в 70%. И вот эта часть, составляющая 70%, и облагается налогом.
Вместе с тем нужно понимать, что данный коэффициент не является налоговой ставкой. Потому что сама налоговая ставка равна 13%.

Однако есть и хорошая новость. Продавец квартиры может и сейчас получить вычет в 1 000 000 р. с продажи.

Рассмотрим пример. Мы хотим продать квартиру, которая по кадастровой стоимости оценивается в 10 000 000 р. Занижать сумму в договоре купли-продажи, как уже говорилось ранее, смысла нет. Завышать, я думаю, тоже никто не догадается, так как налог будет тогда исчисляться с большей суммы.
Поэтому вычисляем размер налога:
— выделяем коэффициент: 10 000 000 х 70 % = 7 000 000 р. (кадастровая налоговая база);
— 7 000 000 – 1 000 000 (предоставляемый налоговый вычет) = 6 000 000 р. (конечная налоговая база);
— 6 000 000 р. х 13% (налоговая ставка на доходы физических лиц) = 780 000 р. размер налога.

Скажем так, не мало. Но существуют обстоятельства, когда налога можно избежать или существенно его уменьшить.
Это мы рассмотрим в следующей части статьи.

Когда налог платить не нужно?

Что бы разобраться в том, когда мы освобождаемся от налога, нужно учитывать следующие параметры:
1) способ приобретения недвижимости (например, покупка или приватизация, наследство или дарение);
2) размер кадастровой стоимости самой квартиры;
3) в каком году куплена квартира
4) срок владения данной квартирой по праву собственности.

Абсолютно не нужно платить налог в случаях:
1) Если вы владеете квартирой купленной после 01.01.2016 года более 5 лет;
2) Если вы владеете квартирой купленной до 01.01.2016 года более 3 лет;
3) Если вы приватизировали, приняли в дар, получили в наследство или по договору ренты квартиру более трех лет назад;
4) Если вы ранее купили данную квартиру за туже стоимость, что и продаете.

Для более ясного понимания приведем несколько разных примеров по каждому пункту.
1) Например, квартира куплена в 2017 году за 3 000 000 р.
Если ее продавать позже 2022 года за любую стоимость, то налог платить не нужно, так как прошло 5 лет.
Но если мы продаем ее, скажем в 2022 году за 4 500 000 р., то здесь уже нужно будет уплатить налог.

Другое дело, что придется решить: какой вид налогового вычета выгоднее использовать.
О налоговых вычетах мы поговорим в следующей части статьи. В данном случае выгоднее «перекрыть» часть стоимости квартиры, теми расходами, что были потрачены при ее покупке ранее, т.е.: 4 500 000 — 3 000 000 = 1 500 000 р. налоговая база.

2) Если квартира куплена, получена по наследству, принята в дар и т.д., в 2014 г., то продавая ее за любую сумму в 2022 г., налог платить не нужно вообще.

3) Если квартиру приватизировали, приняли в дар, получили в наследство или по договору ренты, скажем в 2017 г., то до 2022 г. платить налог придется исходя из его кадастровой стоимости, откуда сначала, как мы помним, выделяется 70%, а потом 13%.

4) Если размер стоимости квартиры, которую вы ранее приобрели, совпадает с размером стоимости, за которую продали, то вы так же можете освободиться от налога.

Налог при одновременной продаже и покупке квартиры

Мы подошли к изначальной теме статьи, которая затрагивает возможность компенсировать налог с продажи квартиры, если мы одновременно покупаем другое жилье.
Важные условия для выполнения подобной задачи:

1) Обе сделки (продажа своей и покупка другой квартиры) должны произойти в один налоговый период: с 1 января до 31 декабря. Точнее будет сказать, в этот период должны быть зарегистрированы права по обеим сделкам. Одно право зарегистрировано на покупателя (покупателей) вашей квартиры, а другое право на вас по отношению к новой квартире;
2) Далее в следующем году до 30 апреля необходимо подать декларации связанные с продажей и покупкой квартир, а до 15 июля нужно оплатить оставшийся налог, если таковой имеется.

Теперь возникает вопрос: а как взаимозачитывается налог?
Все просто. Скажем, мы продаем квартиру за стоимость, равную 70% от кадастровой стоимости. Наша квартира менее трех лет и мы обязаны заплатить налог.
Пусть стоимость равна 5 500 000 р.
Вычитаем отсюда 1 000 000 р. в качестве налогового вычета на продажу недвижимости.
Остается 4 500 000 р.
С этих денег 13% налог = 585 000 р.

Далее мы покупаем квартиру за 10 000 000 р. При покупке квартиры, независимо от ее стоимости, нам предоставляется налоговый вычет в виде 13% с 2 000 000 р.
Т.е. в рублях мы имеет возможность погасить налог 260 000 рублями.

Вычисляем сколько в итоге нам нужно заплатить налог:

585 000 р. (изначальная величина налога) – 260 000 р. налоговый вычет = 325 000 р. (налог, который необходимо заплатить до 15 июля следующего года).

Очень важная деталь: после сделки с квартирами взаимозачет налогов сам по себе не произойдет. В налоговой службе никто не будет вычислять, и расписывать вашу схему использования налогового вычета. Поэтому что бы получить подобную скидку, важно грамотно составить декларации для последующей подачи в налоговую службу.

Что нужно знать о налоговых вычетах?

Дополнительно нужно отметить, что налоговые вычеты, действующие при продаже квартиры, могут быть нескольких видов. Например, налоговый вычет в 1 000 000 р., который можно вычесть из налоговой базы объекта. Другой налоговый вычет: это стоимость, затраченная на покупку этой квартиры ранее. Данный вычет связан с расходами налогоплательщика.
Однако применять все виды налоговых вычетов одновременно при продаже квартиры нельзя. Поэтому продавец сам должен подсчитать, какой вычет для него будет наиболее выгоден.

Еще одним из важных условий, как говорилось выше, является необходимость дополнительно оформлять налоговые вычеты. Т.е. изъявлять желание использовать тот или иной вид налогового вычета. Ведь в налоговых органах не знают, хотите ли вы использовать данную возможность или нет, ведь налоговый вычет можно использовать лишь один раз.

Кто может помочь с налоговым вычетом

Продавая или обменивая квартиру, многие пользуются риэлторскими услугами. Поэтому некоторые специалисты, которые сопровождают сделки, могут подсказать, как лучше рассчитать налоговый вычет и как его оформить.

Если услугу по продаже и покупке квартиры оказывает грамотный эксперт по недвижимости или профессиональное риэлторское агентство, то в качестве бонуса вам могут помочь составить налоговые декларации.

Конкретно в моем случае, по окончанию альтернативной сделки или обмена квартиры, вам будет оказано содействие в подготовке налоговых деклараций. В том числе вы сможете воспользоваться полезными рекомендациями по данному вопросу.

*Внимание! Информация в статье актуальна лишь на время ее написания, а так же по отношению к городу Зеленограду. Для получения актуальной и точной информации по налогам, обратитесь в налоговую службу своего населенного пункта, т.к. механизмы начисления налогов могут со временем меняться. Так же информация по налогам может отличаться в зависимости от подразделения, в котором ее предоставляют.

Расчет налога при продаже и покупке недвижимости

1. Налог при покупке и последующей продаже квартиры.
Вариант первый. Вы купили квартиру, владели ею менее 3 лет и ее продаете. Вы должны уплатить 13% налог с полученной Вами суммы, уменьшенной на 1 млн. рублей (налоговый вычет). У Вас есть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт оплаты квартиры. В этом случае, можно обратиться к абзацу 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ:
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов
Это означает, что уменьшить налогооблагаемую базу можно не на 1 млн. рублей, а на сумму покупки.

Пример 1: квартира куплена 1 год назад по цене 2 млн. рублей и продается сейчас за 4 млн. рублей. Рассчитаем налог:
(4млн-2млн)*13%=260 тыс.рублей.

Пример 2: квартира куплена 2 года назад по цене 3 млн. и продается сейчас за 2 млн. рублей. Рассчитаем налог:
(2млн. – 3 млн) 2. Налог при продаже и последующей покупке квартиры.
Второй вариант. Вы продаете квартиру, находящуюся в Вашей собственности меньше 3 лет, а затем покупаете другую. В этом случае Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), а также Вы можете получить налоговый вычет при покупке (максимально 2 млн. рублей). Если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке (2 млн.) согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135.

Пример 4: (в собственности менее 3 лет) продали за 3 млн. рублей и купили другую за 4млн. Обе сделки прошли в 2012 году. Продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей, а также добавить налоговый вычет (2 млн.) при покупке. Тогда взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры будет выглядеть так:
((3 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 0.

Пример 5: квартиру (в собственности меньше 3 лет) продали за 4 млн. рублей, в этом же календарном году покупается другая за 4млн. Имеем следующий зачет налога при продаже и покупке квартиры:
((4 млн. – (1млн. + 2 млн.))*13% = 130 тысяч рублей.
Это сумма налога, которую продавец должен будет уплатить.

Пример 6: квартира, (собственности меньше 3 лет), продали за 2 млн. рублей, и в этом же году покупается другая за 4млн. Имеем:
(2 млн. – (1 млн. +2 млн.))*13% = — 130 тысяч рублей.
Знак «минус» в данном случае говорит о том, что неиспользованный налоговый вычет переходит на следующий год, и продавец сможет получить в будущих периодах возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.
Все вышесказанное справедливо при условии, что продавец-покупатель имеет право на налоговый вычет, то есть ранее не пользовался налоговым вычетом.
Если же сделки по продаже и покупке прошли в различных налоговых периодах (продал в декабре 2011г., купил в январе 2012г.), то описанный выше взаимозачет налогов не применяется. В таком случае необходимо подавать две разные декларации в двух разных годах (2012г. и 2013г. соответственно). При этом продавец обязан полностью уплатить налог с продажи квартиры в 2012 году. А как покупатель получить возврат НДФЛ возможно только начиная с 2013 года (у работодателя) или в 2014 году (в налоговой по итогу 2013 года).

Ну и напоследок рассмотрим еще одну ситуацию:
Пример 7: Покупатель купил и оплатил квартиру в строящемся доме за 1,5 млн. рублей в 2010 году. В начале 2012 он подписал акт приемки квартиры. В конце 2012 года он же совершает альтернативную сделку по продаже своей квартиры за 2,5 млн. и покупке новой за 4 млн. Покупатель работает, вычет до этого не получал. Расчет налогов с учетом взаимозачета будет следующим:
((2,5 млн. – 1,5 млн.) – 2 млн.)*13% = — 130 тысяч рублей.
И снова знак «минус» говорит о том, что часть неиспользованного налогового вычета будет перенесена на последующий период, и у покупателя право получить возврат НДФЛ на сумму 130 тысяч рублей.

Внимание, это Важно.
Сроки владения по некоторым объектам недвижимости увеличены с 3 до 5 лет. Смотреть на этом же сайте в другой статье по налогам.

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

• если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
• если право собственности получено в результате приватизации;
• если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

• имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
• вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.